Síndico condominial é uma atribuição que requer certo know-how multidisciplinar e suporte eficiente, principalmente jurídico, para o desempenho da função, considerando as inúmeras situações que envolvem a gestão de condomínio.
São tarefas das mais simples às mais complexas: é o vizinho inconveniente que precisa ser notificado; o condômino inadimplente que deve ser cobrado; obras que prescindem, ou não, de autorização da assembleia; admissão e demissão de empregados; contratação de empresas de manutenção; recolhimento de tributos; dentre outras.
Cada uma dessas situações precisa de uma resposta adequada e em consonância com a respectiva legislação, a fim de afastar qualquer responsabilidade que por ventura possa recair sobre a pessoa do síndico.
Na prática, o síndico, ao assumir o mandato eletivo, nem sempre tem total consciência dos seus deveres e obrigações perante a coletividade condominial e terceiros, nem tampouco das responsabilidades civil e criminal inerentes ao cargo.
Dentre os deveres e obrigações inerentes à administração do condomínio, que compete ao síndico, na forma do art. 1.347 do Código Civil, podemos ventilar as disposições contidas no art. 1.348, também, do Código Civil:
- Convocar a assembleia dos condôminos;
- Representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
- Dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
- Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
- Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
- Elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
- Cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
- Prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
- Realizar o seguro da edificação.
Perceba que dentre os deveres do síndico está o de cobrar dos condôminos as suas contribuições condominiais.
Caso o síndico não efetue a cobrança dos condôminos inadimplentes ou o faça de forma abusiva, como expondo o condômino devedor ao vexame, pode responder civilmente perante a coletividade condominial pelos eventuais danos causados no exercício de suas funções, na forma dos arts. 186, 187 e 927 do Código Civil.
Nesse sentido o Tribunal de Justiça do Distrito Federal já decidiu:
EMENTA: DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO. SÍNDICO. IMPRUDÊNCIA E EXCESSO DE PODERES. ARTIGOS 186 E 187 DO CÓDIGO CIVIL. CONVENÇÃO CONDOMINIAL. INOBSERVÂNCIA. DEVER DE REPARAÇÃO. RECURSO PROVIDO. 1. O síndico responde pessoalmente pelos danos causados ao condomínio quando age com excesso de poderes e imprudência. 2. Se o condomínio é condenado judicialmente ao pagamento de indenização por danos morais ocasionados a um dos condôminos em decorrência de conduta excessiva e imprudente adotada pelo síndico, este deve ressarcir o prejuízo causado à coisa comum. 3. Recurso CONHECIDO e PROVIDO. (TJ-DF – APC nº 0020425-30.2010.8.07.0001, Relatora Leila Arlanch, Julgamento 03.09.2014, DJE 11.09.2014).
É o caso, também, do repasse das contribuições previdenciárias incidentes sobre a folha de pagamento dos empregados do condomínio à Previdência Social, cuja obrigação compete ao síndico.
Na hipótese de o sindico deixar de repassar à previdência social, por exemplo, as contribuições recolhidas dos empregados, no prazo e forma legal ou convencional, pode responder criminalmente com pena de reclusão de 2 a 5 anos, e multa, na forma disposta no art. 168-A do Código Penal, por crime de apropriação indébita previdenciária.
Situações como essas, que exsurgem ao longo da gestão condominial, acabam por deixar o síndico suscetível ao cometimento de condutas, comissiva ou omissiva, passível de gerar prejuízos ao condomínio e a terceiros, implicando em sua possível responsabilidade pessoal pela respectiva reparação dos danos causados.
Todos esses fatores podem resultar em demandas civis e criminais direcionadas à pessoa do síndico, como por:
- Crimes contra o patrimônio – apropriação indébita previdenciária;
- Crimes contra a honra – calúnia, difamação, injúria;
- Dano ao condomínio – Multa decorrente de descumprimento contratual;
- Cobrança ou exposição indevida de condôminos inadimplentes;
- Realização de obras no condomínio sem autorização da assembleia;
Por tudo isso, não é demais dizer o quanto é recomendável que o síndico disponha de um suporte jurídico que o oriente e o previna destas situações, de forma a desenvolver uma gestão eficiente, pautada na legislação, distante de condutas comissivas ou omissivas passíveis de responsabilidade pessoal que possam lesar sua finança e também sua imagem e reputação.