Uma das maiores dificuldades enfrentadas pelos síndicos e administrações de condomínio é a impontualidade de alguns condôminos com os pagamentos da taxa condominial.

De acordo com o art. 1.336 do Código Civil, o condômino deve contribuir para as despesas do condomínio, sob pena do pagamento dos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

Ocorre que, devido ao crescente número de desemprego e à situação de crise que acomete tantas pessoas, o percentual de inadimplência nos condomínios também aumenta, pois esta dívida é uma das primeiras que os condôminos deixam de pagar, já que os juros e multas resultantes do atraso de seu pagamento são muito menores frente a outras contas.

A inadimplência de alguns condôminos acaba por refletir em toda a coletividade, afinal o Condomínio precisa receber a integralidade de sua receita para conseguir honrar o pagamento de todas as contas de consumo e prestação de serviço, e quando isso não ocorre, faz-se necessário cortar gastos, suspender obras e serviço ou, em casos mais extremos, contrair débitos em nome do condomínio. Em alguns casos, ainda, há até a necessidade de criar rateios extras, e aí todos acabam sofrendo pelos que não pagam.

Vale ressaltar que, nos termos do art. 1.348, VII, do Código Civil, compete ao síndico cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas.

Diante deste cenário, os síndicos e administradores de condomínios tinham à disposição a cobrança judicial do débito para compelir os condôminos inadimplentes ao pagamento.

Pois bem, para a cobrança judicial do débito, o condomínio pode ingressar com ação de cobrança da dívida ou com ação de execução da dívida, sendo esta última a medida judicial menos morosa para o recebimento compulsório do débito, mas imprescindível de apresentação de título executivo extrajudicial fundado em obrigação certa, líquida e exigível.

Contudo, nem sempre é possível ao condomínio apresentar o título na forma exigida.

Com a vigência do novo Código de Processo Civil, os créditos referentes às contribuições de condomínio passaram a gozar do status de título executivo extrajudicial, dada a seguinte redação:

Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:

X – o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas;

Antes da referida alteração, o crédito em comento não gozava desse status, de forma que o condomínio deveria ingressar necessariamente com ação de cobrança judicial do débito, procedimento consideravelmente mais longo que a execução da dívida, pois depende de larga produção probatória apenas para constituição do título executivo judicial.

Todavia, para a execução judicial da dívida de condomínio não basta o status de título executivo extrajudicial conferido ao crédito em comento, é indispensável que a obrigação seja certa, líquida e exigível, sendo mesmo obrigatória a comprovação desses requisitos.

Nesse sentido dispõe o art. 786 do Código de Processo Civil:

Art. 786. A execução pode ser instaurada caso o devedor não satisfaça a obrigação certa, líquida e exigível consubstanciada em título executivo.

Segundo o professor Alexandre Freitas Câmara:

A obrigação cuja execução se postula deve ser certa. Significa isto dizer que só se pode promover a execução se todos os seus elementos constitutivos (credor, devedor e objeto) estiverem precisamente indicados. Caso o bem jurídico que constitui o objeto da obrigação seja um bem fungível, que precisa ser quantificado, será exigida não só a certeza, mas também a liquidez, ou seja, a precisa determinação da quantidade devida. Não se considera ausente esta característica da obrigação exequenda, porém, se sua apuração depender apenas de simples operações aritméticas (art. 786, parágrafo único). Por fim, a obrigação exequenda deve ser exigível. A obrigação é exigível quando seu cumprimento não está sujeito a termo, condição ou algum outro elemento que não lhe seja essencial (como, por exemplo, um encargo). CÂMARA, Alexandre Freitas. O novo processo civil brasileiro. 2ª ed. São Paulo: Atlas, 2016, p. 475.

Para tanto, os síndicos e administradores devem ficar atentos para fazer constar ao menos nas atas de assembleia a aprovação orçamentária com o valor exato da cota condominial pertinente às contribuições com as despesas de cada exercício de forma individual para cada unidade, tanto para as despesas ordinárias quanto para as extraordinárias.

Sem prejuízo de todo o exposto, temos que o meio mais adequado para solução dos conflitos relacionados à impontualidade condominial é mediante procedimento extrajudicial, viabilizando a possibilidade de o condômino retornar ao status quo ante, isto é, adimplente com suas obrigações condominiais, objetivando o equilíbrio harmonioso para a coletividade, sem a necessidade da utilização de atos judiciais expropriatórios, suscetíveis de consideráveis abalos na relação entre condôminos, síndicos e administradores nestes casos, bem como por ser menos oneroso para o condomínio que as medidas judiciais.

Assim, nunca é demais dizer o quanto é imprescindível contar com respaldo jurídico ativo, ou seja, é muito importante que o síndico seja assessorado juridicamente nos processos de cobrança, não só judicialmente, mas também nas negociações em âmbito amigável/extrajudicial, voltado para diminuir os custos do trabalho, além de acelerar o recebimento dos valores em atraso, preservando o equilíbrio e a harmonia condominial. Afinal, muitas vezes um bom trabalho de cobrança extrajudicial que mantenha contato com os inadimplentes negociando e propondo bons acordos é o que surte melhores resultados.