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Por que o valor do condomínio do meu vizinho é menor que o meu?

Esse é um questionamento muito comum dentro dos condomínios: afinal, se todos moram dentro do mesmo condomínio e, em tese, têm as áreas comuns à disposição para uso igualitário, por que há diferença de valor na cobrança das taxas condominiais?

Bom, certamente é possível existir valores de taxa condominial diferentes dentro de um mesmo edifício, considerando que a taxa condominial consiste na contribuição para as despesas do condomínio, geralmente rateada na proporção da fração ideal de cada apartamento.

Evidenciamos geralmente porque a convenção de condomínio pode adotar fator distinto da fração ideal de cada apartamento, conforme preceitos contidos no art. 1.336 do Código Civil:

Código Civil

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;

Adotando-se a fração ideal como fator para contribuição das despesas do condomínio, imprescindível se faz seu entendimento para posterior compreensão do rateio.

A fração ideal consiste numa parte indivisível e indeterminável, relativa ao terreno do edifício e às respectivas áreas comuns, atribuída a cada apartamento no instrumento de instituição do condomínio, proporcional a um determinado critério que é estabelecido pelo respectivo instituidor, considerando que no edifício pode haver partes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos.

Nesse sentido dispõe o art. 1.331 do Código Civil:

Código Civil

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

  • 3 o A fração ideal no solo e nas outras partes comuns é proporcional ao valor da unidade imobiliária, o qual se calcula em relação ao conjunto da edificação.

  • 3 o A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.

Para melhor apreensão dos critérios determinantes da fração ideal, antes de falarmos sobre a nova redação do §3º do dispositivo supracolacionado, vamos tecer algumas considerações sobre sua antiga redação.

Infere-se que a redação anterior do §3º do dispositivo supracolacionado estabelecia o valor do apartamento como critério legal para determinação da fração ideal.

Por exemplo, considerando que o valor total de uma edificação é R$ 600,00 e que essa edificação possui três unidades, sendo os apartamentos A, B e C, com valor de R$ 150,00, R$ 150,00 e R$ 300,00, respectivamente, a fração ideal do apartamento A e do B seria de vinte e cinco centésimos (150,00 / 600,00 = 0,25) e do apartamento C seria de cinquenta centésimos (300,00 / 600,00 = 0,50).

Não obstante, atualmente, o instituidor do condomínio tem total liberdade para adotar o critério que melhor atenda à necessidade para determinação da fração ideal, pois o legislador não estabeleceu forma específica para tanto, como se infere da atual redação do §3º, do art. 1.331, colacionado alhures, concomitante redação do §1º, do art. 1.358-A, colacionado abaixo, ambos do Código Civil.

Art. 1.358-A. (…)

  • 1º A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição.

Depreende-se do tanto exposto, que o legislador possibilitou que a fração ideal seja proporcional a qualquer critério estabelecido no instrumento de constituição do condomínio, deixando o instituidor do condomínio livre para escolher o critério.

Em qualquer modo, como visto, deve constar do instrumento de constituição do condomínio o critério estabelecido, bem como a determinação da fração ideal de cada apartamento, como se infere também do art. 1.332 do Código Civil.

Código Civil

Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

(…);

II – a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

Assim, para identificar o critério utilizado para determinação e atribuição da fração ideal de cada apartamento, é imprescindível o socorro à especificação de condomínio, onde certamente encontraremos todas as informações pertinentes.

Importa ressaltar que o critério comumente utilizado para determinação da fração ideal é o tamanho do apartamento em relação ao todo da edificação, de modo que, quanto maior o tamanho do apartamento em relação aos demais maior será sua fração ideal e, consequentemente, sua contribuição com as despesas do condomínio.

Por exemplo, considerando que o tamanho total de uma edificação seja 600 m² e que essa edificação possua três unidades, sendo os apartamentos A, B e C, com tamanho de 150 m², 150 m² e 300 m², respectivamente, a fração ideal da unidade A e da B seria de vinte e cinco centésimos (150 / 600 = 0,25) e da unidade C seria de cinquenta centésimos (300 / 600 = 0,50).

Assim, considerando que cada apartamento deve contribuir para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais, sendo as despesas no importe de R$ 50,00, as unidades A e B contribuiriam com R$ 12,50 (0,25 * 50,00) cada e a unidade C contribuiria com R$ 25,00 (0,50 * 50,00), de forma que, uma vez que seja adotado o critério tamanho da unidade-apartamento para determinação da fração ideal, havendo apartamentos com tamanhos distintos entre si, certamente a contribuição para as despesas também será distinta, podendo ser maior ou menor que os demais, a depender do tamanho do apartamento.

Note-se que, até aqui, falamos da contribuição para as despesas do condomínio na proporção da fração ideal de cada apartamento, não se olvidando que a convenção de condomínio pode dispor de forma diversa, como ressaltado anteriormente, mas devendo constar dela a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições de forma expressa, por força do art. 1.334 do Código Civil.

Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:

I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio.

A convenção de condomínio pode, inclusive, isentar determinada unidade-apartamento da contribuição para as despesas condominiais, como em certos casos é concedida isenção no pagamento da taxa condominial ao síndico, enquanto ocupar o cargo.

E é por tudo isso que muitas vezes o valor da taxa condominial varia de morador pra morador.

Dessa forma, note-se que é mesmo possível que a taxa de condomínio seja atribuída às unidades-apartamentos de um mesmo edifício em valores diferentes não havendo qualquer ilegalidade nesse sentido, sendo certo que, para análise do correto rateio das despesas, a verificação dos atos constitutivos do condomínio é indispensável, bem como de sua convenção.

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Responsabilidade civil e criminal do síndico

Síndico condominial é uma atribuição que requer certo know-how multidisciplinar e suporte eficiente, principalmente jurídico, para o desempenho da função, considerando as inúmeras situações que envolvem a gestão de condomínio.

São tarefas das mais simples às mais complexas: é o vizinho inconveniente que precisa ser notificado; o condômino inadimplente que deve ser cobrado; obras que prescindem, ou não, de autorização da assembleia; admissão e demissão de empregados; contratação de empresas de manutenção; recolhimento de tributos; dentre outras.

Cada uma dessas situações precisa de uma resposta adequada e em consonância com a respectiva legislação, a fim de afastar qualquer responsabilidade que por ventura possa recair sobre a pessoa do síndico.

Na prática, o síndico, ao assumir o mandato eletivo, nem sempre tem total consciência dos seus deveres e obrigações perante a coletividade condominial e terceiros, nem tampouco das responsabilidades civil e criminal inerentes ao cargo.

Dentre os deveres e obrigações inerentes à administração do condomínio, que compete ao síndico, na forma do art. 1.347 do Código Civil, podemos ventilar as disposições contidas no art. 1.348, também, do Código Civil:

  • Convocar a assembleia dos condôminos;
  • Representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
  • Dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
  • Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
  • Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
  • Elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
  • Cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
  • Prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
  • Realizar o seguro da edificação.

Perceba que dentre os deveres do síndico está o de cobrar dos condôminos as suas contribuições condominiais.

Caso o síndico não efetue a cobrança dos condôminos inadimplentes ou o faça de forma abusiva, como expondo o condômino devedor ao vexame, pode responder civilmente perante a coletividade condominial pelos eventuais danos causados no exercício de suas funções, na forma dos arts. 186, 187 e 927 do Código Civil.

Nesse sentido o Tribunal de Justiça do Distrito Federal já decidiu:

EMENTA: DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO. SÍNDICO. IMPRUDÊNCIA E EXCESSO DE PODERES. ARTIGOS 186 E 187 DO CÓDIGO CIVIL. CONVENÇÃO CONDOMINIAL. INOBSERVÂNCIA. DEVER DE REPARAÇÃO. RECURSO PROVIDO. 1. O síndico responde pessoalmente pelos danos causados ao condomínio quando age com excesso de poderes e imprudência. 2. Se o condomínio é condenado judicialmente ao pagamento de indenização por danos morais ocasionados a um dos condôminos em decorrência de conduta excessiva e imprudente adotada pelo síndico, este deve ressarcir o prejuízo causado à coisa comum. 3. Recurso CONHECIDO e PROVIDO. (TJ-DF – APC nº 0020425-30.2010.8.07.0001, Relatora Leila Arlanch, Julgamento 03.09.2014, DJE 11.09.2014).

É o caso, também, do repasse das contribuições previdenciárias incidentes sobre a folha de pagamento dos empregados do condomínio à Previdência Social, cuja obrigação compete ao síndico.

Na hipótese de o sindico deixar de repassar à previdência social, por exemplo, as contribuições recolhidas dos empregados, no prazo e forma legal ou convencional, pode responder criminalmente com pena de reclusão de 2 a 5 anos, e multa, na forma disposta no art. 168-A do Código Penal, por crime de apropriação indébita previdenciária.

Situações como essas, que exsurgem ao longo da gestão condominial, acabam por deixar o síndico suscetível ao cometimento de condutas, comissiva ou omissiva, passível de gerar prejuízos ao condomínio e a terceiros, implicando em sua possível responsabilidade pessoal pela respectiva reparação dos danos causados.

Todos esses fatores podem resultar em demandas civis e criminais direcionadas à pessoa do síndico, como por:

  • Crimes contra o patrimônio – apropriação indébita previdenciária;
  • Crimes contra a honra – calúnia, difamação, injúria;
  • Dano ao condomínio – Multa decorrente de descumprimento contratual;
  • Cobrança ou exposição indevida de condôminos inadimplentes;
  • Realização de obras no condomínio sem autorização da assembleia;

Por tudo isso, não é demais dizer o quanto é recomendável que o síndico disponha de um suporte jurídico que o oriente e o previna destas situações, de forma a desenvolver uma gestão eficiente, pautada na legislação, distante de condutas comissivas ou omissivas passíveis de responsabilidade pessoal que possam lesar sua finança e também sua imagem e reputação.

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