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O dia a dia nos condomínios residenciais, comerciais e mistos é suscetível a considerável surgimento de conflitos entre aqueles que permeiam essa coletividade, carecendo de normas que regulem esse convívio e fomentem a harmonia e o equilíbrio nessa relação social.

É justamente aí que entra em cena a convenção de condomínio.

A convenção consubstancia o sistema jurídico que rege a convivência da coletividade condominial, estabelecendo os direitos e os deveres daqueles que integram essa relação: proprietários, possuidores e detentores das unidades que compreendem o condomínio.

Para o professo Silvio de Sávio Venosa:

O objetivo da convenção de condomínio é regular os direitos e deveres dos condôminos e ocupantes do edifício ou conjunto de edifícios. Trata-se da lei básica do condomínio. É ato normativo imposto a todos os condôminos presentes e futuros. (VENOSA, Sílvio de Salva. Direito Civil: Direitos Reais. 13ª ed. São Paulo: Atlas, 2013. 5v. p. 358).

Pois bem, inicialmente destacamos que a legislação estabelece como pressuposto de validade da convenção, além da forma escrita, um número mínimo de assinaturas dos titulares das frações ideais que compõem o condomínio que deve ser rigorosamente observado em sua formação, facultando que a materialização do ato seja mediante instrumento público ou particular.

Conforme disciplinam o art. 1.333 do Código Civil e o art. 9º da Lei 491/1964 a convenção deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais que compõem o condomínio, privilegiando, dessa forma, o interesse da maioria em detrimento do interesse da minoria.

Temos, portanto, que resta mais evidente a observância de dois critérios exigidos pelos dispositivos legais para validade da convenção, um subjetivo, correspondente aos sujeitos que podem subscrever a convenção, e outro objetivo, relativo ao quórum mínimo para aprovação da convenção.

Assim, cumprido os requisitos, a convenção torna-se incontinentemente obrigatória para todos os titulares de direito sobre as unidades que compõem o condomínio, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção, caso contrário, a convenção é passível de nulidade, tornando sem efeito todos os atos praticados desde sua formação, como já decidiu o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro:

APELAÇÃO CÍVEL.  Ação declaratória de nulidade de convenção condominial cumulada com pedido de restituição de valores cobrados a maior. Não se opera a decadência do direito da parte autora quanto à declaração de nulidade da convenção condominial, visto que se trata de ato nulo. Violação de norma cogente. Inobservância do quórum legal (dois terços das frações ideais) para alteração da convenção.   Forma de rateio das despesas comuns. A inércia dos autores em promover a presente demanda não configura o instituto da suppressio no que diz respeito à declaração de nulidade, não sendo razoável que o condômino fique vinculado ad aeternum ao ato reputado ilegal. (…) (TJRJ – Acórdão Apelação 0406956-03.2016.8.19.0001, Relator(a): Des. Jose Roberto Portugal Compasso, data de publicação: 10/04/2018, 9ª Câmara Cível).

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. NULIDADE DE CONVENÇÃO CONDOMINIAL. NATUREZA DA SENTENÇA. LIMITES SUBJETIVOS DA COISA JULGADA. A sentença que declara a nulidade de convenção condominial possui efeito ex tunc. Atos nulos que não podem gerar efeitos, diante da ausência dos seus requisitos de validade. Inteligência do artigo 104 do CC/2002. (…) (TJRJ – Acórdão Apelação 0019683-54.2015.8.19.0014, Relator(a): DES. CHERUBIN SCHWARTZ, data de julgamento: 05/02/2019, 12ª Câmara Cível).

Como destacado alhures, a convenção regula o convívio, fomentando a harmonia e o equilíbrio social nos condomínio mediante seu caráter normativo de cumprimento obrigatório, sendo fonte para solução dos conflitos que eventualmente surjam em seu contexto, entre seus atores.

Não obstante, vale ressaltar que o registro da convenção condominial no Cartório de Imóveis é imprescindível para sua oponibilidade contra terceiros, como preceitua o parágrafo único, do art. 1.333, do Código Civil, de forma que visitantes, por exemplo, apenas serão submetidos ao caráter normativo de cumprimento obrigatório da convenção com o registro desta no Cartório Imobiliário.

Acerca do seu conteúdo normativo, os arts. 1.332 e 1.334 do Código Civil, assim como o art. 9º, §3º, da Lei 491/1964 norteiam as questões que a convenção deve obrigatoriamente regular, deixando a critério das partes interessadas estipularem outras normas que entendam pertinentes, considerando que cada coletividade tem suas peculiaridades e necessidades.

Assim, é de máxima importância entender as peculiaridades da coletividade condominial para consubstanciação do conteúdo normativo de sua convenção, visando considerável abrangência sobre as inúmeras situações fáticas suscetíveis de acontecimento nas relações condominiais, todavia, sem afrontar toda a sistemática jurídica que regula a matéria, em vista da hierarquia das normas.

Por fim, registramos que, assim como para formação da convenção, a legislação exige para a alteração de conteúdo convencional que a aprovação seja feita por dois terços dos votos dos condôminos, como dispõe o art. 1.351 do Código Civil, evidenciando o caráter rígido em sua forma.

Desse modo, percebemos que a convenção de condomínio é um instrumento de grande relevância nesse universo, pois é nela que encontramos a resposta para a maioria dos conflitos sobrevindos da relação condominial, devendo observância de todos aqueles que estão submetidos à sua regência.