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Por que o valor do condomínio do meu vizinho é menor que o meu?

Esse é um questionamento muito comum dentro dos condomínios: afinal, se todos moram dentro do mesmo condomínio e, em tese, têm as áreas comuns à disposição para uso igualitário, por que há diferença de valor na cobrança das taxas condominiais?

Bom, certamente é possível existir valores de taxa condominial diferentes dentro de um mesmo edifício, considerando que a taxa condominial consiste na contribuição para as despesas do condomínio, geralmente rateada na proporção da fração ideal de cada apartamento.

Evidenciamos geralmente porque a convenção de condomínio pode adotar fator distinto da fração ideal de cada apartamento, conforme preceitos contidos no art. 1.336 do Código Civil:

Código Civil

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;

Adotando-se a fração ideal como fator para contribuição das despesas do condomínio, imprescindível se faz seu entendimento para posterior compreensão do rateio.

A fração ideal consiste numa parte indivisível e indeterminável, relativa ao terreno do edifício e às respectivas áreas comuns, atribuída a cada apartamento no instrumento de instituição do condomínio, proporcional a um determinado critério que é estabelecido pelo respectivo instituidor, considerando que no edifício pode haver partes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos.

Nesse sentido dispõe o art. 1.331 do Código Civil:

Código Civil

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

  • 3 o A fração ideal no solo e nas outras partes comuns é proporcional ao valor da unidade imobiliária, o qual se calcula em relação ao conjunto da edificação.

  • 3 o A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.

Para melhor apreensão dos critérios determinantes da fração ideal, antes de falarmos sobre a nova redação do §3º do dispositivo supracolacionado, vamos tecer algumas considerações sobre sua antiga redação.

Infere-se que a redação anterior do §3º do dispositivo supracolacionado estabelecia o valor do apartamento como critério legal para determinação da fração ideal.

Por exemplo, considerando que o valor total de uma edificação é R$ 600,00 e que essa edificação possui três unidades, sendo os apartamentos A, B e C, com valor de R$ 150,00, R$ 150,00 e R$ 300,00, respectivamente, a fração ideal do apartamento A e do B seria de vinte e cinco centésimos (150,00 / 600,00 = 0,25) e do apartamento C seria de cinquenta centésimos (300,00 / 600,00 = 0,50).

Não obstante, atualmente, o instituidor do condomínio tem total liberdade para adotar o critério que melhor atenda à necessidade para determinação da fração ideal, pois o legislador não estabeleceu forma específica para tanto, como se infere da atual redação do §3º, do art. 1.331, colacionado alhures, concomitante redação do §1º, do art. 1.358-A, colacionado abaixo, ambos do Código Civil.

Art. 1.358-A. (…)

  • 1º A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição.

Depreende-se do tanto exposto, que o legislador possibilitou que a fração ideal seja proporcional a qualquer critério estabelecido no instrumento de constituição do condomínio, deixando o instituidor do condomínio livre para escolher o critério.

Em qualquer modo, como visto, deve constar do instrumento de constituição do condomínio o critério estabelecido, bem como a determinação da fração ideal de cada apartamento, como se infere também do art. 1.332 do Código Civil.

Código Civil

Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

(…);

II – a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

Assim, para identificar o critério utilizado para determinação e atribuição da fração ideal de cada apartamento, é imprescindível o socorro à especificação de condomínio, onde certamente encontraremos todas as informações pertinentes.

Importa ressaltar que o critério comumente utilizado para determinação da fração ideal é o tamanho do apartamento em relação ao todo da edificação, de modo que, quanto maior o tamanho do apartamento em relação aos demais maior será sua fração ideal e, consequentemente, sua contribuição com as despesas do condomínio.

Por exemplo, considerando que o tamanho total de uma edificação seja 600 m² e que essa edificação possua três unidades, sendo os apartamentos A, B e C, com tamanho de 150 m², 150 m² e 300 m², respectivamente, a fração ideal da unidade A e da B seria de vinte e cinco centésimos (150 / 600 = 0,25) e da unidade C seria de cinquenta centésimos (300 / 600 = 0,50).

Assim, considerando que cada apartamento deve contribuir para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais, sendo as despesas no importe de R$ 50,00, as unidades A e B contribuiriam com R$ 12,50 (0,25 * 50,00) cada e a unidade C contribuiria com R$ 25,00 (0,50 * 50,00), de forma que, uma vez que seja adotado o critério tamanho da unidade-apartamento para determinação da fração ideal, havendo apartamentos com tamanhos distintos entre si, certamente a contribuição para as despesas também será distinta, podendo ser maior ou menor que os demais, a depender do tamanho do apartamento.

Note-se que, até aqui, falamos da contribuição para as despesas do condomínio na proporção da fração ideal de cada apartamento, não se olvidando que a convenção de condomínio pode dispor de forma diversa, como ressaltado anteriormente, mas devendo constar dela a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições de forma expressa, por força do art. 1.334 do Código Civil.

Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:

I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio.

A convenção de condomínio pode, inclusive, isentar determinada unidade-apartamento da contribuição para as despesas condominiais, como em certos casos é concedida isenção no pagamento da taxa condominial ao síndico, enquanto ocupar o cargo.

E é por tudo isso que muitas vezes o valor da taxa condominial varia de morador pra morador.

Dessa forma, note-se que é mesmo possível que a taxa de condomínio seja atribuída às unidades-apartamentos de um mesmo edifício em valores diferentes não havendo qualquer ilegalidade nesse sentido, sendo certo que, para análise do correto rateio das despesas, a verificação dos atos constitutivos do condomínio é indispensável, bem como de sua convenção.

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Responsabilidade civil e criminal do síndico

Síndico condominial é uma atribuição que requer certo know-how multidisciplinar e suporte eficiente, principalmente jurídico, para o desempenho da função, considerando as inúmeras situações que envolvem a gestão de condomínio.

São tarefas das mais simples às mais complexas: é o vizinho inconveniente que precisa ser notificado; o condômino inadimplente que deve ser cobrado; obras que prescindem, ou não, de autorização da assembleia; admissão e demissão de empregados; contratação de empresas de manutenção; recolhimento de tributos; dentre outras.

Cada uma dessas situações precisa de uma resposta adequada e em consonância com a respectiva legislação, a fim de afastar qualquer responsabilidade que por ventura possa recair sobre a pessoa do síndico.

Na prática, o síndico, ao assumir o mandato eletivo, nem sempre tem total consciência dos seus deveres e obrigações perante a coletividade condominial e terceiros, nem tampouco das responsabilidades civil e criminal inerentes ao cargo.

Dentre os deveres e obrigações inerentes à administração do condomínio, que compete ao síndico, na forma do art. 1.347 do Código Civil, podemos ventilar as disposições contidas no art. 1.348, também, do Código Civil:

  • Convocar a assembleia dos condôminos;
  • Representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
  • Dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
  • Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
  • Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
  • Elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
  • Cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
  • Prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
  • Realizar o seguro da edificação.

Perceba que dentre os deveres do síndico está o de cobrar dos condôminos as suas contribuições condominiais.

Caso o síndico não efetue a cobrança dos condôminos inadimplentes ou o faça de forma abusiva, como expondo o condômino devedor ao vexame, pode responder civilmente perante a coletividade condominial pelos eventuais danos causados no exercício de suas funções, na forma dos arts. 186, 187 e 927 do Código Civil.

Nesse sentido o Tribunal de Justiça do Distrito Federal já decidiu:

EMENTA: DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO. SÍNDICO. IMPRUDÊNCIA E EXCESSO DE PODERES. ARTIGOS 186 E 187 DO CÓDIGO CIVIL. CONVENÇÃO CONDOMINIAL. INOBSERVÂNCIA. DEVER DE REPARAÇÃO. RECURSO PROVIDO. 1. O síndico responde pessoalmente pelos danos causados ao condomínio quando age com excesso de poderes e imprudência. 2. Se o condomínio é condenado judicialmente ao pagamento de indenização por danos morais ocasionados a um dos condôminos em decorrência de conduta excessiva e imprudente adotada pelo síndico, este deve ressarcir o prejuízo causado à coisa comum. 3. Recurso CONHECIDO e PROVIDO. (TJ-DF – APC nº 0020425-30.2010.8.07.0001, Relatora Leila Arlanch, Julgamento 03.09.2014, DJE 11.09.2014).

É o caso, também, do repasse das contribuições previdenciárias incidentes sobre a folha de pagamento dos empregados do condomínio à Previdência Social, cuja obrigação compete ao síndico.

Na hipótese de o sindico deixar de repassar à previdência social, por exemplo, as contribuições recolhidas dos empregados, no prazo e forma legal ou convencional, pode responder criminalmente com pena de reclusão de 2 a 5 anos, e multa, na forma disposta no art. 168-A do Código Penal, por crime de apropriação indébita previdenciária.

Situações como essas, que exsurgem ao longo da gestão condominial, acabam por deixar o síndico suscetível ao cometimento de condutas, comissiva ou omissiva, passível de gerar prejuízos ao condomínio e a terceiros, implicando em sua possível responsabilidade pessoal pela respectiva reparação dos danos causados.

Todos esses fatores podem resultar em demandas civis e criminais direcionadas à pessoa do síndico, como por:

  • Crimes contra o patrimônio – apropriação indébita previdenciária;
  • Crimes contra a honra – calúnia, difamação, injúria;
  • Dano ao condomínio – Multa decorrente de descumprimento contratual;
  • Cobrança ou exposição indevida de condôminos inadimplentes;
  • Realização de obras no condomínio sem autorização da assembleia;

Por tudo isso, não é demais dizer o quanto é recomendável que o síndico disponha de um suporte jurídico que o oriente e o previna destas situações, de forma a desenvolver uma gestão eficiente, pautada na legislação, distante de condutas comissivas ou omissivas passíveis de responsabilidade pessoal que possam lesar sua finança e também sua imagem e reputação.

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Direito Condominial de A – Z: G – Garagem

As vagas de garagem em condomínio são tema de muitas dúvidas e discussões, ainda mais quando se trata de locação ou venda à pessoa que não mora no condomínio.

É normal que alguns condôminos que não utilizam a vaga de garagem queiram alugá-la ou, até mesmo, vendê-la, independentemente de suas razões pessoais para tanto.

Bom, quando a locação ou a venda é feita para outro morador dificilmente surge algum problema, ao contrário, geralmente acaba sendo solução para ambas as partes. Mas, quando é destinada para uma pessoa estranha ao condomínio, não morador, geralmente as discussões acontecem.

O principal ponto de discussão nesse último caso é quanto à insegurança que o livre acesso de pessoa estranha nas dependências do condomínio gera para a coletividade condominial, visto que o novo locador ou proprietário da vaga não seria necessariamente morador do edifício.

Antes da vigência da Lei 12.607/2012, que alterou o §1º, do art. 1.331 do Código Civil, os condôminos podiam vender ou alugar suas vagas de garagem livremente, mesmo que contra a vontade de todos os demais condôminos, pois assim facultava a legislação pertinente à matéria.

Assim preceituava o §1º, do art. 1.331 do Código Civil:

As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.

Ocorre que, com a entrada em vigor da referida lei, os condôminos foram vedados de dispor livremente de suas vagas de garagem, sendo proibida a locação ou venda para pessoa estranha ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.

Note como ficou a nova redação do §1º, do art. 1.331 do Código Civil:

As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.

Observa-se que, o silêncio da convenção acerca da possibilidade de locação ou venda da vaga de garagem implica em vedação, pois a legislação em vigor exige autorização expressa, senão o condômino não pode dispor livremente de sua vaga de garagem.

Ocorre que, em alguns casos específicos, há o interesse da grande maioria dos condôminos em dispor livremente de suas vagas de garagem, pois em nada alteraria suas rotinas em coletividade, mas encontram óbice na convenção de condomínio, que nada dispõe a respeito.

Assim, para viabilizar a satisfação do interesse da grande maioria dos condôminos nesse sentido, seria imprescindível instauração de assembleia para fazer constar autorização expressa para tanto na convenção de condomínio, que apenas poderia ser alterada por, pelo menos, dois terços dos votos dos condôminos, ressaltando-se que para instauração da assembleia devem ser observadas todas as formalidades exigidas pela respectiva legislação que regula os atos de sua validade, como já abordamos em outro artigo publicado em nosso blog.

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Direito Condominial de A – Z

O convívio em comunidade não é prática fácil, e quem vive em condomínio sabe muito bem disso.  Há muitas vertentes envolvidas nas relações entre moradores e também frente ao Condomínio.

Pois bem, o dia a dia da coletividade condominial sofre diversas interferências que, se mal administradas, acabam por transformar o ambiente em um lugar de caos e desordem, de disputas intermináveis sobre direitos e garantias inerentes àqueles indivíduos.

É indiscutível que viver em um conjunto residencial tem sim suas vantagens, como por exemplo a segurança oferecida, sua estrutura física com piscina, quadra esportiva, salão de festas, dentre outros, que certamente são os principais fatores que colaboram para a decisão de morar em condomínio.

Por outro lado, é preciso lidar com questões adversas como barulhos, intrigas entre vizinhos, reclamações, decisões coletivas, espaços compartilhados e algumas limitações.

Diante deste cenário, visando cumprir nossa função social, compartilhando nossa experiência jurídica e vivência profissional em Condomínio, decidimos ventilar algumas questões relacionadas à essa convivência, sob a ótica do Direito, especialmente de acordo com o disposto nos artigos 1.331 a 1.358, do Código Civil, que trata do Condomínio Edilício, sobretudo numa linguagem de compreensão comum.

Desde já pontuamos a extrema necessidade de os Condomínios e Administradoras Condominiais contarem com respaldo jurídico em ações preventivas na solução de problemas coletivos, como também de os condôminos quanto às questões individuais, possibilitando a discussão do caso de forma justa, objetiva e com base em direitos e garantias, e não meras brigas relacionais exaustivas.

Com esse escopo,  publicaremos uma série de artigos, cujos títulos serão individualizados em ordem alfabética, contemplando de A a Z as polêmicas vivenciadas por quase todo condômino.

Claro que não será possível esgotar o tema, afinal a vida em condomínio possui diversas demandas, e cada caso com suas peculiaridades, mutáveis conforme a evolução social. Mas, procuraremos elencar o máximo dessas ocorrências, e trazer atualizações de acordo com as necessidades apresentadas.

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