Chegou o grande dia!

Você chega do trabalho, corre pra se arrumar e chegar na hora marcada. Confere se pegou tudo que deve levar, e tenta recordar todas as informações que já viu a respeito do evento. Esforça-se para controlar a ansiedade e a agitação. Chegando ao local, estranha o fato de ter pessoas de mais (ou de menos) e de todos se olharem pelos cantos. É notável um grande clima de tensão, desconfiança e nervosismo geral e já não se sabe mais o que esperar; afinal, tudo pode acontecer…

Este relato acima pode até parecer estranho, trecho de um livro de suspense ou drama de um encontro ruim, mas, em verdade, trata-se da tão falada Assembleia de Condomínio. Se para muitos já é estressante participar de reuniões para discutir assuntos de família, imagina participar anualmente da assembleia do condomínio, como acontece em tantos casos!

A assembleia condominial é um “evento” muito importante na vida de um condomínio, sobretudo tendo em vista que é a oportunidade de, dentre outras coisas, eleger, destituir e/ou substituir o síndico; aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas; alterar o regimento interno, a convenção, a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária; eleger o conselho fiscal; e, de deliberar quando das hipóteses de extinção do condomínio, tudo conforme disposto nos artigos 1.347 e 1.349 a 1.357, do Código Civil.

Com isso, perceba que a assembleia não é uma mera reunião de condôminos, um simples encontro entre vizinhos, mas consiste no órgão deliberativo do condomínio, que trata das discussões e decisões importantes sobre a coletividade condominial, de forma soberana.

Entretanto, é importante ressaltar que a assembleia condominial é permeada de vários requisitos e obrigações, devendo atender às formalidades previstas em lei e também em convenção, sob pena de nulidade.

Assim disciplina o professor João Batista Lopes:

A obrigatoriedade das deliberações da assembléia alcança todos os condôminos, mesmo os ausentes à votação e dos dissidentes. Para tanto, porém, impõe-se fiel observância às prescrições legais, seja no aspecto formal (regularidade da convocação, quorum etc.), seja no substancial (conteúdo das deliberações). A obrigatoriedade das deliberações não obsta, porém, à sua revogabilidade, porque o órgão que tem o poder de constituir tem, também, o de desconstituir. (Lopes, João Batista: Condomínio; 10. ed. rev, atual. e ampl. – São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2008, pág. 136).

Tomemos como exemplo a assembleia que deliberou a eleição do síndico sem que todos os condôminos tivessem sido devidamente convocados. Nessa hipótese a deliberação em comento seria passível de nulidade, diante das disposições previstas no art. 1.354, do Código Civil.

Podemos comentar, ainda, sobre assembleia que altera a convenção condominial com aprovação inferior a 2/3 dos votos dos condôminos. Neste caso a deliberação também seria passível de nulidade, pois nos termos do art. 1.351, do Código Civil, a alteração da convenção apenas pode ser aprovada por 2/3 dos votos dos condôminos.

Além do exposto, é preciso que a assembleia delibere em observância à Convenção de Condomínio, que, conforme preceitua o art. 1.334, do Código Civil, é quem determina a competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum exigido para deliberações.

Note-se que, as assembleias devem observar, além do quórum legal, aquele exigido na Convenção Condominial para deliberar sobre determinada matéria, sob pena de nulidade, como, inclusive, já foi decidido pelo Tribunal de Justiça de São Paulo.

APELAÇÃO DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE ASSEMBLÉIA CONDOMINIAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO – Sentença de procedência parcial Decadência e prescrição não configuradas – Litispendência corretamente afastada – Contratação de TV a cabo – Decisão tomada pela maioria dos condôminos presentes quando a convenção do condomínio exigia a unanimidade por se referir a implantação de benfeitorias voluptuárias – Decisão assemblear declarada nula – Devolução de todos os valores pagos pelo autor a esse título que se impõe – Retorno das partes à situação anterior – Sucumbência recíproca mantida, afastados pleitos de indenização por danos materiais e morais – Recurso adesivo do autor parcialmente provido e improvido o apelo do réu. (TJ-SP – APL: 18151820058260435 SP 0001815-18.2005.8.26.0435, Relator: Salles Rossi, Data de Julgamento: 09/11/2011, 8ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 11/11/2011)

Como se infere, é imprescindível que a assembleia cumpra com todos os pressupostos legais e os previstos em convenção condominial para devida validade e obrigatoriedade de suas deliberações.

Ademais, importa ressaltar que para o condômino participar e votar nas deliberações da assembleia é requisito que esteja quite com suas obrigações de pagamento com o condomínio, caso contrário não tem direito de votar e nem de participar nas deliberações da assembleia.

Como ponto importante, destacamos também a importância de constar em ata todos os itens indicados no edital de convocação e discutidos em assembleia, com o fim de registrar fidedignamente os acontecimentos. Além disso, faz-se imprescindível o cumprimento de todas as formalidades para validar os atos finais das deliberações condominiais.

Poucos são os casos em que a assembleia de condomínio é rito tranquilo e ordeiro. Frequentemente se torna um evento tenso e tumultuado, onde tudo pode acontecer, até mesmo, em casos mais extremos, agressões entre os participantes e intervenção policial. Não obstante, é direito de todo condômino participar da vida condominial ativamente, objetivando principalmente resguardar seus interesses patrimoniais frente à coletividade.

Registre-se que a assembleia é soberana, de forma que todos os condôminos e moradores estão submissos às suas deliberações, ainda que dela não tenham tomado parte.

Então, não é exagero dizer que contar com respaldo jurídico neste momento é fator de prevenção e cuidado com as ordens, os participantes e o Condomínio como um todo.