Esse é um questionamento muito comum dentro dos condomínios: afinal, se todos moram dentro do mesmo condomínio e, em tese, têm as áreas comuns à disposição para uso igualitário, por que há diferença de valor na cobrança das taxas condominiais?

Bom, certamente é possível existir valores de taxa condominial diferentes dentro de um mesmo edifício, considerando que a taxa condominial consiste na contribuição para as despesas do condomínio, geralmente rateada na proporção da fração ideal de cada apartamento.

Evidenciamos geralmente porque a convenção de condomínio pode adotar fator distinto da fração ideal de cada apartamento, conforme preceitos contidos no art. 1.336 do Código Civil:

Código Civil

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;

Adotando-se a fração ideal como fator para contribuição das despesas do condomínio, imprescindível se faz seu entendimento para posterior compreensão do rateio.

A fração ideal consiste numa parte indivisível e indeterminável, relativa ao terreno do edifício e às respectivas áreas comuns, atribuída a cada apartamento no instrumento de instituição do condomínio, proporcional a um determinado critério que é estabelecido pelo respectivo instituidor, considerando que no edifício pode haver partes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos.

Nesse sentido dispõe o art. 1.331 do Código Civil:

Código Civil

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

• 3 ^o A fração ideal no solo e nas outras partes comuns é proporcional ao valor da unidade imobiliária, o qual se calcula em relação ao conjunto da edificação.

• 3 ^o A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.

Para melhor apreensão dos critérios determinantes da fração ideal, antes de falarmos sobre a nova redação do §3º do dispositivo supracolacionado, vamos tecer algumas considerações sobre sua antiga redação.

Infere-se que a redação anterior do §3º do dispositivo supracolacionado estabelecia o valor do apartamento como critério legal para determinação da fração ideal.

Por exemplo, considerando que o valor total de uma edificação é R$ 600,00 e que essa edificação possui três unidades, sendo os apartamentos A, B e C, com valor de R$ 150,00, R$ 150,00 e R$ 300,00, respectivamente, a fração ideal do apartamento A e do B seria de vinte e cinco centésimos (150,00 / 600,00 = 0,25) e do apartamento C seria de cinquenta centésimos (300,00 / 600,00 = 0,50).

Não obstante, atualmente, o instituidor do condomínio tem total liberdade para adotar o critério que melhor atenda à necessidade para determinação da fração ideal, pois o legislador não estabeleceu forma específica para tanto, como se infere da atual redação do §3º, do art. 1.331, colacionado alhures, concomitante redação do §1º, do art. 1.358-A, colacionado abaixo, ambos do Código Civil.

Art. 1.358-A. (…)

• 1º A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição.

Depreende-se do tanto exposto, que o legislador possibilitou que a fração ideal seja proporcional a qualquer critério estabelecido no instrumento de constituição do condomínio, deixando o instituidor do condomínio livre para escolher o critério.

Em qualquer modo, como visto, deve constar do instrumento de constituição do condomínio o critério estabelecido, bem como a determinação da fração ideal de cada apartamento, como se infere também do art. 1.332 do Código Civil.

Código Civil

Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

(…);

II – a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

Assim, para identificar o critério utilizado para determinação e atribuição da fração ideal de cada apartamento, é imprescindível o socorro à especificação de condomínio, onde certamente encontraremos todas as informações pertinentes.

Importa ressaltar que o critério comumente utilizado para determinação da fração ideal é o tamanho do apartamento em relação ao todo da edificação, de modo que, quanto maior o tamanho do apartamento em relação aos demais maior será sua fração ideal e, consequentemente, sua contribuição com as despesas do condomínio.

Por exemplo, considerando que o tamanho total de uma edificação seja 600 m² e que essa edificação possua três unidades, sendo os apartamentos A, B e C, com tamanho de 150 m², 150 m² e 300 m², respectivamente, a fração ideal da unidade A e da B seria de vinte e cinco centésimos (150 / 600 = 0,25) e da unidade C seria de cinquenta centésimos (300 / 600 = 0,50).

Assim, considerando que cada apartamento deve contribuir para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais, sendo as despesas no importe de R$ 50,00, as unidades A e B contribuiriam com R$ 12,50 (0,25 * 50,00) cada e a unidade C contribuiria com R$ 25,00 (0,50 * 50,00), de forma que, uma vez que seja adotado o critério tamanho da unidade-apartamento para determinação da fração ideal, havendo apartamentos com tamanhos distintos entre si, certamente a contribuição para as despesas também será distinta, podendo ser maior ou menor que os demais, a depender do tamanho do apartamento.

Note-se que, até aqui, falamos da contribuição para as despesas do condomínio na proporção da fração ideal de cada apartamento, não se olvidando que a convenção de condomínio pode dispor de forma diversa, como ressaltado anteriormente, mas devendo constar dela a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições de forma expressa, por força do art. 1.334 do Código Civil.

Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:

I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio.

A convenção de condomínio pode, inclusive, isentar determinada unidade-apartamento da contribuição para as despesas condominiais, como em certos casos é concedida isenção no pagamento da taxa condominial ao síndico, enquanto ocupar o cargo.

E é por tudo isso que muitas vezes o valor da taxa condominial varia de morador pra morador.

Dessa forma, note-se que é mesmo possível que a taxa de condomínio seja atribuída às unidades-apartamentos de um mesmo edifício em valores diferentes não havendo qualquer ilegalidade nesse sentido, sendo certo que, para análise do correto rateio das despesas, a verificação dos atos constitutivos do condomínio é indispensável, bem como de sua convenção.