Chegou o grande dia!

Você chega do trabalho, corre pra se arrumar e chegar na hora marcada. Confere se pegou tudo que deve levar, e tenta recordar todas as informações que já viu a respeito do evento. Esforça-se para controlar a ansiedade e a agitação. Chegando ao local, estranha o fato de ter pessoas de mais (ou de menos) e de todos se olharem pelos cantos. É notável um grande clima de tensão, desconfiança e nervosismo geral e já não se sabe mais o que esperar; afinal, tudo pode acontecer…

Este relato acima pode até parecer estranho, trecho de um livro de suspense ou drama de um encontro ruim, mas, em verdade, trata-se da tão falada Assembleia de Condomínio. Se para muitos já é estressante participar de reuniões para discutir assuntos de família, imagina participar anualmente da assembleia do condomínio, como acontece em tantos casos!

A assembleia condominial é um “evento” muito importante na vida de um condomínio, sobretudo tendo em vista que é a oportunidade de, dentre outras coisas, eleger, destituir e/ou substituir o síndico; aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas; alterar o regimento interno, a convenção, a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária; eleger o conselho fiscal; e, de deliberar quando das hipóteses de extinção do condomínio, tudo conforme disposto nos artigos 1.347 e 1.349 a 1.357, do Código Civil.

Com isso, perceba que a assembleia não é uma mera reunião de condôminos, um simples encontro entre vizinhos, mas consiste no órgão deliberativo do condomínio, que trata das discussões e decisões importantes sobre a coletividade condominial, de forma soberana.

Entretanto, é importante ressaltar que a assembleia condominial é permeada de vários requisitos e obrigações, devendo atender às formalidades previstas em lei e também em convenção, sob pena de nulidade.

Assim disciplina o professor João Batista Lopes:

A obrigatoriedade das deliberações da assembléia alcança todos os condôminos, mesmo os ausentes à votação e dos dissidentes. Para tanto, porém, impõe-se fiel observância às prescrições legais, seja no aspecto formal (regularidade da convocação, quorum etc.), seja no substancial (conteúdo das deliberações). A obrigatoriedade das deliberações não obsta, porém, à sua revogabilidade, porque o órgão que tem o poder de constituir tem, também, o de desconstituir. (Lopes, João Batista: Condomínio; 10. ed. rev, atual. e ampl. – São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2008, pág. 136).

Tomemos como exemplo a assembleia que deliberou a eleição do síndico sem que todos os condôminos tivessem sido devidamente convocados. Nessa hipótese a deliberação em comento seria passível de nulidade, diante das disposições previstas no art. 1.354, do Código Civil.

Podemos comentar, ainda, sobre assembleia que altera a convenção condominial com aprovação inferior a 2/3 dos votos dos condôminos. Neste caso a deliberação também seria passível de nulidade, pois nos termos do art. 1.351, do Código Civil, a alteração da convenção apenas pode ser aprovada por 2/3 dos votos dos condôminos.

Além do exposto, é preciso que a assembleia delibere em observância à Convenção de Condomínio, que, conforme preceitua o art. 1.334, do Código Civil, é quem determina a competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum exigido para deliberações.

Note-se que, as assembleias devem observar, além do quórum legal, aquele exigido na Convenção Condominial para deliberar sobre determinada matéria, sob pena de nulidade, como, inclusive, já foi decidido pelo Tribunal de Justiça de São Paulo.

APELAÇÃO DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE ASSEMBLÉIA CONDOMINIAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO – Sentença de procedência parcial Decadência e prescrição não configuradas – Litispendência corretamente afastada – Contratação de TV a cabo – Decisão tomada pela maioria dos condôminos presentes quando a convenção do condomínio exigia a unanimidade por se referir a implantação de benfeitorias voluptuárias – Decisão assemblear declarada nula – Devolução de todos os valores pagos pelo autor a esse título que se impõe – Retorno das partes à situação anterior – Sucumbência recíproca mantida, afastados pleitos de indenização por danos materiais e morais – Recurso adesivo do autor parcialmente provido e improvido o apelo do réu. (TJ-SP – APL: 18151820058260435 SP 0001815-18.2005.8.26.0435, Relator: Salles Rossi, Data de Julgamento: 09/11/2011, 8ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 11/11/2011)

Como se infere, é imprescindível que a assembleia cumpra com todos os pressupostos legais e os previstos em convenção condominial para devida validade e obrigatoriedade de suas deliberações.

Ademais, importa ressaltar que para o condômino participar e votar nas deliberações da assembleia é requisito que esteja quite com suas obrigações de pagamento com o condomínio, caso contrário não tem direito de votar e nem de participar nas deliberações da assembleia.

Como ponto importante, destacamos também a importância de constar em ata todos os itens indicados no edital de convocação e discutidos em assembleia, com o fim de registrar fidedignamente os acontecimentos. Além disso, faz-se imprescindível o cumprimento de todas as formalidades para validar os atos finais das deliberações condominiais.

Poucos são os casos em que a assembleia de condomínio é rito tranquilo e ordeiro. Frequentemente se torna um evento tenso e tumultuado, onde tudo pode acontecer, até mesmo, em casos mais extremos, agressões entre os participantes e intervenção policial. Não obstante, é direito de todo condômino participar da vida condominial ativamente, objetivando principalmente resguardar seus interesses patrimoniais frente à coletividade.

Registre-se que a assembleia é soberana, de forma que todos os condôminos e moradores estão submissos às suas deliberações, ainda que dela não tenham tomado parte.

Então, não é exagero dizer que contar com respaldo jurídico neste momento é fator de prevenção e cuidado com as ordens, os participantes e o Condomínio como um todo.

 

Fui demitida, mas estou grávida… E agora?

 

A lei trabalhista prevê direitos específicos à empregada gestante, e um deles é a estabilidade no emprego durante o período gestacional até cinco meses após o parto (art. 391-A, da CLT), cabendo reintegração no emprego em caso de demissão arbitrária ou imotivada, bem como indenização correspondente aos salários e seus reflexos desde a demissão até a efetiva reintegração.

Porém, há um detalhe que gera tamanha discussão jurídica, ainda: o termo inicial dessa estabilidade, o fato gerador do direito à estabilidade.

O texto constitucional dispõe no seguinte sentido: fica vedada a dispensa arbitrária ou sem justa causa: (…); b) da empregada gestante, desde a confirmação da gravidez até cinco meses após o parto. (art. 10, inciso II, alínea “b”, do ADCT).

Não à toa destacamos o termo ‘confirmação’, pois é justamente esse o ponto que gera o dissenso doutrinário e jurisprudencial em comento.

Nos exatos termos da Constituição Federal a empregada gestante não pode ser demitida desde a confirmação da gravidez até cinco meses após o parto, de forma que o legislador constitucional adotou como termo inicial da estabilidade gestacional a confirmação da gravidez. Mas, nesse caso, o que se depreende do vocábulo ‘confirmação’?

Vamos exemplificar para facilitar a compreensão da divergência: imaginemos que a empregada foi demitida e, apenas depois da demissão, descobriu que estava grávida, realizando exame médico hábil que comprovou concepção da gravidez na vigência do contrato de trabalho. Nesse caso, temos a concepção da gravidez antes da demissão da empregada, e sua comprovação depois.

É justamente nesse ponto que orbita a celeuma: enquanto objeto inicial do direito à estabilidade gestacional, se o termo ‘confirmação’ consiste em concepção ou comprovação da gravidez. Em outras palavras, se ao empregador é vedado demitir a empregada gestante desde a concepção da gravidez ou desde sua comprovação por meio de exame médico hábil.

Note-se que, caso o entendimento seja ‘desde a concepção da gravidez’, estamos diante de responsabilidade objetiva do empregador, pois basta o estado gravídico da empregada para que seja vedada a demissão arbitrária ou sem justa causa. Ao passo que, se adotarmos o entendimento ‘desde a comprovação’ estaremos diante de responsabilidade subjetiva do empregador, pois tão somente a comprovação pretérita da gravidez perante o empregador obstaria a demissão, exigindo-se, portanto, o conhecimento da gravidez e a realização do exame médico antes do ato demissional.

Nesse cenário, temos duas correntes argumentativas: a da teoria da responsabilidade objetiva do empregador e a de sua responsabilidade subjetiva, como se infere das ementas abaixo:

Ementa: RECURSO ORDINÁRIO DA RECLAMADA. ESTABILIDADE PROVISÓRIA. GESTANTE. CONFIRMAÇÃO DA GRAVIDEZ APÓS A DISPENSA. CONCEPÇÃO NA VIGÊNCIA DO CONTRATO DE TRABALHO. ESTABILIDADE ASSEGURADA. Consoante jurisprudência pacífica do col. TST, o fato gerador da garantia de emprego à empregada gestante surge com a concepção, independentemente da ciência do estado gravídico pelo empregador e pela própria empregada – pois a garantia de emprego tem por objeto a proteção do nascituro (art. 10, b, do ADCT c/c Súmula 244, do col. TST), sendo irrelevante, pois, que a confirmação da gravidez tenha ocorrido após a dispensa. Apelo patronal a que se nega provimento. (TRT–1, RO 0010366-96.2015.5.01.0074, 5ª Turma, Relator Enoque Ribeiro dos Santos, Publicação 10.07.2015).

Ementa: VOTO ESTABILIDADE PROVISÓRIA – GRAVIDEZ. Irresigna-se a Recorrente contra a sentença a quo que reconheceu não ser devida a estabilidade em função do seu estado gravídico e, em conseqüência, indeferiu a sua reintegração ao trabalho, bem como pagamento das parcelas decorrentes. Pleiteia, assim, a reforma da sentença de base para que seja reconhecida a estabilidade vindicada ou a indenização equivalente. Sem razão. Já é entendimento dominante neste Tribunal que o art. 10, II, “a”, do ADCT, não exige a comunicação formal ao empregador, pela empregada gestante, do seu estado de gravidez. É NECESSÁRIA, PORÉM, A CONFIRMAÇÃO DA GESTAÇÃO, QUE DEVE SE DAR ANTES DA DESPEDIDA. Isto, porém, não ocorreu in casu. Observe-se que a Reclamante traz aos autos, com o intuito de comprovar o seu estado gravídico, o exame ultra-sonográfico de fl. 09, datado de 29/09/2008, onde fora confirmada a gravidez, embora a despedida tenha ocorrido em 07/08/2008, aproximadamente cinqüenta dias antes. Não fosse isso suficiente, a própria Reclamante afirmou em audiência (fl.13) que nem mesmo ela sabia que estava grávida no dia da sua despedida. Desta forma, restou devidamente comprovado que à época da rescisão não havia confirmação do estado gravídico da Recorrente, pelo que, de acordo com o que preceitua o dispositivo que rege a matéria, não faz jus a Recorrente a estabilidade vindicada ou a indenização equivalente. O dispositivo que rege a matéria (art. 10, II, b, ADCT) é claro e inafastável: “…II- fica vedada a dispensa arbitrária ou sem justa causa:…b) da empregada gestante, desde a confirmação da gravidez, até cinco meses após o parto.” (TRT-5, RO 0121900-19.2008.5.05.0611, Primeira Turma, Relatora Desembargadora Elisa Amado, Publicação 17/06/2009).

Inobstante, a teoria predominante é no sentido de que a responsabilidade do empregador é objetiva. Inclusive, esse é o entendimento consolidado no Tribunal Superior do Trabalho, conforme elucidado pela Ministra Delaíde Miranda Arantes, na relatoria da Revista do processo nº 169540-80.2008.5.02.0391, da 7ª Turma do TST:

A jurisprudência desta Corte já se posicionou no sentido de que, ainda que a confirmação da gravidez aconteça após a dispensa da empregada, e mesmo que o empregador não tenha ciência do estado gravídico, esta faz jus à estabilidade gestacional desde que a concepção tenha ocorrido na vigência do contrato de trabalho.

A Súmula 244, do TST tentou por fim à discussão ao dispor no item I que “o desconhecimento do estado gravídico pelo empregador não afasta o direito ao pagamento da indenização decorrente da estabilidade”, contudo nos parece que ainda não é o fim da celeuma, mormente em vista das inúmeras decisões proferidas pelos tribunais regionais com entendimento que para garantia da estabilidade gestacional necessária comprovação do estado gravídico antes da ruptura contratual.

Vale ressaltar que a matéria é muito mais densa que o exposto sumariamente até aqui, envolvendo questões de dignidade humana, direito à vida e à proteção do nascituro, sendo oportuno, portanto, o aprofundamento do tema.

De toda sorte, não resta dúvida que a empregada gestante tem direito à estabilidade provisória no emprego, e caso seja demitida faz jus a reintegração no cargo, bem como à indenização correspondente aos salários e demais vantagens e reflexos salariais desde a rescisão até sua efetiva reintegração, não obstante, como exposto, a controvertida matéria quanto ao termo inicial da referida estabilidade.

O convívio em comunidade não é prática fácil, e quem vive em condomínio sabe muito bem disso.  Há muitas vertentes envolvidas nas relações entre moradores e também frente ao Condomínio.

Pois bem, o dia a dia da coletividade condominial sofre diversas interferências que, se mal administradas, acabam por transformar o ambiente em um lugar de caos e desordem, de disputas intermináveis sobre direitos e garantias inerentes àqueles indivíduos.

É indiscutível que viver em um conjunto residencial tem sim suas vantagens, como por exemplo a segurança oferecida, sua estrutura física com piscina, quadra esportiva, salão de festas, dentre outros, que certamente são os principais fatores que colaboram para a decisão de morar em condomínio.

Por outro lado, é preciso lidar com questões adversas como barulhos, intrigas entre vizinhos, reclamações, decisões coletivas, espaços compartilhados e algumas limitações.

Diante deste cenário, visando cumprir nossa função social, compartilhando nossa experiência jurídica e vivência profissional em Condomínio, decidimos ventilar algumas questões relacionadas à essa convivência, sob a ótica do Direito, especialmente de acordo com o disposto nos artigos 1.331 a 1.358, do Código Civil, que trata do Condomínio Edilício, sobretudo numa linguagem de compreensão comum.

Desde já pontuamos a extrema necessidade de os Condomínios e Administradoras Condominiais contarem com respaldo jurídico em ações preventivas na solução de problemas coletivos, como também de os condôminos quanto às questões individuais, possibilitando a discussão do caso de forma justa, objetiva e com base em direitos e garantias, e não meras brigas relacionais exaustivas.

Com esse escopo,  publicaremos uma série de artigos, cujos títulos serão individualizados em ordem alfabética, contemplando de A a Z as polêmicas vivenciadas por quase todo condômino.

Claro que não será possível esgotar o tema, afinal a vida em condomínio possui diversas demandas, e cada caso com suas peculiaridades, mutáveis conforme a evolução social. Mas, procuraremos elencar o máximo dessas ocorrências, e trazer atualizações de acordo com as necessidades apresentadas.