Uma das maiores dificuldades enfrentadas pelos síndicos e administrações de condomínio é a impontualidade de alguns condôminos com os pagamentos da taxa condominial.

De acordo com o art. 1.336 do Código Civil, o condômino deve contribuir para as despesas do condomínio, sob pena do pagamento dos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

Ocorre que, devido ao crescente número de desemprego e à situação de crise que acomete tantas pessoas, o percentual de inadimplência nos condomínios também aumenta, pois esta dívida é uma das primeiras que os condôminos deixam de pagar, já que os juros e multas resultantes do atraso de seu pagamento são muito menores frente a outras contas.

A inadimplência de alguns condôminos acaba por refletir em toda a coletividade, afinal o Condomínio precisa receber a integralidade de sua receita para conseguir honrar o pagamento de todas as contas de consumo e prestação de serviço, e quando isso não ocorre, faz-se necessário cortar gastos, suspender obras e serviço ou, em casos mais extremos, contrair débitos em nome do condomínio. Em alguns casos, ainda, há até a necessidade de criar rateios extras, e aí todos acabam sofrendo pelos que não pagam.

Vale ressaltar que, nos termos do art. 1.348, VII, do Código Civil, compete ao síndico cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas.

Diante deste cenário, os síndicos e administradores de condomínios tinham à disposição a cobrança judicial do débito para compelir os condôminos inadimplentes ao pagamento.

Pois bem, para a cobrança judicial do débito, o condomínio pode ingressar com ação de cobrança da dívida ou com ação de execução da dívida, sendo esta última a medida judicial menos morosa para o recebimento compulsório do débito, mas imprescindível de apresentação de título executivo extrajudicial fundado em obrigação certa, líquida e exigível.

Contudo, nem sempre é possível ao condomínio apresentar o título na forma exigida.

Com a vigência do novo Código de Processo Civil, os créditos referentes às contribuições de condomínio passaram a gozar do status de título executivo extrajudicial, dada a seguinte redação:

Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:

X – o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas;

Antes da referida alteração, o crédito em comento não gozava desse status, de forma que o condomínio deveria ingressar necessariamente com ação de cobrança judicial do débito, procedimento consideravelmente mais longo que a execução da dívida, pois depende de larga produção probatória apenas para constituição do título executivo judicial.

Todavia, para a execução judicial da dívida de condomínio não basta o status de título executivo extrajudicial conferido ao crédito em comento, é indispensável que a obrigação seja certa, líquida e exigível, sendo mesmo obrigatória a comprovação desses requisitos.

Nesse sentido dispõe o art. 786 do Código de Processo Civil:

Art. 786. A execução pode ser instaurada caso o devedor não satisfaça a obrigação certa, líquida e exigível consubstanciada em título executivo.

Segundo o professor Alexandre Freitas Câmara:

A obrigação cuja execução se postula deve ser certa. Significa isto dizer que só se pode promover a execução se todos os seus elementos constitutivos (credor, devedor e objeto) estiverem precisamente indicados. Caso o bem jurídico que constitui o objeto da obrigação seja um bem fungível, que precisa ser quantificado, será exigida não só a certeza, mas também a liquidez, ou seja, a precisa determinação da quantidade devida. Não se considera ausente esta característica da obrigação exequenda, porém, se sua apuração depender apenas de simples operações aritméticas (art. 786, parágrafo único). Por fim, a obrigação exequenda deve ser exigível. A obrigação é exigível quando seu cumprimento não está sujeito a termo, condição ou algum outro elemento que não lhe seja essencial (como, por exemplo, um encargo). CÂMARA, Alexandre Freitas. O novo processo civil brasileiro. 2ª ed. São Paulo: Atlas, 2016, p. 475.

Para tanto, os síndicos e administradores devem ficar atentos para fazer constar ao menos nas atas de assembleia a aprovação orçamentária com o valor exato da cota condominial pertinente às contribuições com as despesas de cada exercício de forma individual para cada unidade, tanto para as despesas ordinárias quanto para as extraordinárias.

Sem prejuízo de todo o exposto, temos que o meio mais adequado para solução dos conflitos relacionados à impontualidade condominial é mediante procedimento extrajudicial, viabilizando a possibilidade de o condômino retornar ao status quo ante, isto é, adimplente com suas obrigações condominiais, objetivando o equilíbrio harmonioso para a coletividade, sem a necessidade da utilização de atos judiciais expropriatórios, suscetíveis de consideráveis abalos na relação entre condôminos, síndicos e administradores nestes casos, bem como por ser menos oneroso para o condomínio que as medidas judiciais.

Assim, nunca é demais dizer o quanto é imprescindível contar com respaldo jurídico ativo, ou seja, é muito importante que o síndico seja assessorado juridicamente nos processos de cobrança, não só judicialmente, mas também nas negociações em âmbito amigável/extrajudicial, voltado para diminuir os custos do trabalho, além de acelerar o recebimento dos valores em atraso, preservando o equilíbrio e a harmonia condominial. Afinal, muitas vezes um bom trabalho de cobrança extrajudicial que mantenha contato com os inadimplentes negociando e propondo bons acordos é o que surte melhores resultados.

As vagas de garagem em condomínio são tema de muitas dúvidas e discussões, ainda mais quando se trata de locação ou venda à pessoa que não mora no condomínio.

É normal que alguns condôminos que não utilizam a vaga de garagem queiram alugá-la ou, até mesmo, vendê-la, independentemente de suas razões pessoais para tanto.

Bom, quando a locação ou a venda é feita para outro morador dificilmente surge algum problema, ao contrário, geralmente acaba sendo solução para ambas as partes. Mas, quando é destinada para uma pessoa estranha ao condomínio, não morador, geralmente as discussões acontecem.

O principal ponto de discussão nesse último caso é quanto à insegurança que o livre acesso de pessoa estranha nas dependências do condomínio gera para a coletividade condominial, visto que o novo locador ou proprietário da vaga não seria necessariamente morador do edifício.

Antes da vigência da Lei 12.607/2012, que alterou o §1º, do art. 1.331 do Código Civil, os condôminos podiam vender ou alugar suas vagas de garagem livremente, mesmo que contra a vontade de todos os demais condôminos, pois assim facultava a legislação pertinente à matéria.

Assim preceituava o §1º, do art. 1.331 do Código Civil:

As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.

Ocorre que, com a entrada em vigor da referida lei, os condôminos foram vedados de dispor livremente de suas vagas de garagem, sendo proibida a locação ou venda para pessoa estranha ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.

Note como ficou a nova redação do §1º, do art. 1.331 do Código Civil:

As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.

Observa-se que, o silêncio da convenção acerca da possibilidade de locação ou venda da vaga de garagem implica em vedação, pois a legislação em vigor exige autorização expressa, senão o condômino não pode dispor livremente de sua vaga de garagem.

Ocorre que, em alguns casos específicos, há o interesse da grande maioria dos condôminos em dispor livremente de suas vagas de garagem, pois em nada alteraria suas rotinas em coletividade, mas encontram óbice na convenção de condomínio, que nada dispõe a respeito.

Assim, para viabilizar a satisfação do interesse da grande maioria dos condôminos nesse sentido, seria imprescindível instauração de assembleia para fazer constar autorização expressa para tanto na convenção de condomínio, que apenas poderia ser alterada por, pelo menos, dois terços dos votos dos condôminos, ressaltando-se que para instauração da assembleia devem ser observadas todas as formalidades exigidas pela respectiva legislação que regula os atos de sua validade, como já abordamos em outro artigo publicado em nosso blog.

O dia a dia nos condomínios residenciais, comerciais e mistos é suscetível a considerável surgimento de conflitos entre aqueles que permeiam essa coletividade, carecendo de normas que regulem esse convívio e fomentem a harmonia e o equilíbrio nessa relação social.

É justamente aí que entra em cena a convenção de condomínio.

A convenção consubstancia o sistema jurídico que rege a convivência da coletividade condominial, estabelecendo os direitos e os deveres daqueles que integram essa relação: proprietários, possuidores e detentores das unidades que compreendem o condomínio.

Para o professo Silvio de Sávio Venosa:

O objetivo da convenção de condomínio é regular os direitos e deveres dos condôminos e ocupantes do edifício ou conjunto de edifícios. Trata-se da lei básica do condomínio. É ato normativo imposto a todos os condôminos presentes e futuros. (VENOSA, Sílvio de Salva. Direito Civil: Direitos Reais. 13ª ed. São Paulo: Atlas, 2013. 5v. p. 358).

Pois bem, inicialmente destacamos que a legislação estabelece como pressuposto de validade da convenção, além da forma escrita, um número mínimo de assinaturas dos titulares das frações ideais que compõem o condomínio que deve ser rigorosamente observado em sua formação, facultando que a materialização do ato seja mediante instrumento público ou particular.

Conforme disciplinam o art. 1.333 do Código Civil e o art. 9º da Lei 491/1964 a convenção deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais que compõem o condomínio, privilegiando, dessa forma, o interesse da maioria em detrimento do interesse da minoria.

Temos, portanto, que resta mais evidente a observância de dois critérios exigidos pelos dispositivos legais para validade da convenção, um subjetivo, correspondente aos sujeitos que podem subscrever a convenção, e outro objetivo, relativo ao quórum mínimo para aprovação da convenção.

Assim, cumprido os requisitos, a convenção torna-se incontinentemente obrigatória para todos os titulares de direito sobre as unidades que compõem o condomínio, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção, caso contrário, a convenção é passível de nulidade, tornando sem efeito todos os atos praticados desde sua formação, como já decidiu o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro:

APELAÇÃO CÍVEL.  Ação declaratória de nulidade de convenção condominial cumulada com pedido de restituição de valores cobrados a maior. Não se opera a decadência do direito da parte autora quanto à declaração de nulidade da convenção condominial, visto que se trata de ato nulo. Violação de norma cogente. Inobservância do quórum legal (dois terços das frações ideais) para alteração da convenção.   Forma de rateio das despesas comuns. A inércia dos autores em promover a presente demanda não configura o instituto da suppressio no que diz respeito à declaração de nulidade, não sendo razoável que o condômino fique vinculado ad aeternum ao ato reputado ilegal. (…) (TJRJ – Acórdão Apelação 0406956-03.2016.8.19.0001, Relator(a): Des. Jose Roberto Portugal Compasso, data de publicação: 10/04/2018, 9ª Câmara Cível).

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. NULIDADE DE CONVENÇÃO CONDOMINIAL. NATUREZA DA SENTENÇA. LIMITES SUBJETIVOS DA COISA JULGADA. A sentença que declara a nulidade de convenção condominial possui efeito ex tunc. Atos nulos que não podem gerar efeitos, diante da ausência dos seus requisitos de validade. Inteligência do artigo 104 do CC/2002. (…) (TJRJ – Acórdão Apelação 0019683-54.2015.8.19.0014, Relator(a): DES. CHERUBIN SCHWARTZ, data de julgamento: 05/02/2019, 12ª Câmara Cível).

Como destacado alhures, a convenção regula o convívio, fomentando a harmonia e o equilíbrio social nos condomínio mediante seu caráter normativo de cumprimento obrigatório, sendo fonte para solução dos conflitos que eventualmente surjam em seu contexto, entre seus atores.

Não obstante, vale ressaltar que o registro da convenção condominial no Cartório de Imóveis é imprescindível para sua oponibilidade contra terceiros, como preceitua o parágrafo único, do art. 1.333, do Código Civil, de forma que visitantes, por exemplo, apenas serão submetidos ao caráter normativo de cumprimento obrigatório da convenção com o registro desta no Cartório Imobiliário.

Acerca do seu conteúdo normativo, os arts. 1.332 e 1.334 do Código Civil, assim como o art. 9º, §3º, da Lei 491/1964 norteiam as questões que a convenção deve obrigatoriamente regular, deixando a critério das partes interessadas estipularem outras normas que entendam pertinentes, considerando que cada coletividade tem suas peculiaridades e necessidades.

Assim, é de máxima importância entender as peculiaridades da coletividade condominial para consubstanciação do conteúdo normativo de sua convenção, visando considerável abrangência sobre as inúmeras situações fáticas suscetíveis de acontecimento nas relações condominiais, todavia, sem afrontar toda a sistemática jurídica que regula a matéria, em vista da hierarquia das normas.

Por fim, registramos que, assim como para formação da convenção, a legislação exige para a alteração de conteúdo convencional que a aprovação seja feita por dois terços dos votos dos condôminos, como dispõe o art. 1.351 do Código Civil, evidenciando o caráter rígido em sua forma.

Desse modo, percebemos que a convenção de condomínio é um instrumento de grande relevância nesse universo, pois é nela que encontramos a resposta para a maioria dos conflitos sobrevindos da relação condominial, devendo observância de todos aqueles que estão submetidos à sua regência.

Talvez você já tenha ouvido (ou ainda ouvirá) a expressão: “Fica tranquilo que é causa ganha!”.

Primeiramente devemos lembrar que o Direito é uma ciência da área de Humanas, não de Exatas. Diferentemente de uma operação matemática, em um processo judicial não existe um resultado certo que pode ser determinado previamente.

A decisão final de uma causa depende de inúmeras questões imprevisíveis inicialmente.

Podemos dizer que o processo judicial é como um jogo de xadrez: ao seu início você não sabe como vai terminar o jogo, é preciso traçar estratégias, calcular os movimentos das peças, prever as jogadas do adversário, calcular os riscos de cada movimento, ou seja, por maior que seja seu conhecimento técnico, ainda assim não tem o jogo nas mãos.

Nunca dizemos aos nossos clientes que o processo trata-se de causa ganha, na verdade ainda passamos um bom tempo desfazendo esse mito que muitos adquirem por opiniões de conhecidos ou até mesmo de outro “profissional” consultado anteriormente.

Tratando-se de matéria de processo judicial é um equívoco e um risco muito grande fazer tal afirmação a um cliente, independente se pessoa física ou jurídica e a natureza da ação, não existe garantia de 100% de ganho em um processo.

Apesar de este discurso ser prática entre poucos profissionais, acredito que configura até deslealdade e falta de transparência, pois não há como prometer êxito total de algo que depende de diversas variáveis não controladas pelo advogado.

A advocacia por si só não é uma atividade de fim, mas de meio.

Quando se ingressa com uma ação judicial, inicialmente é preciso verificar se o cliente dispõe dos meios probatórios necessários para assegurar seu direito. Além disso, um fator importante envolvido são as provas testemunhais. Há muitos casos de testemunhas que se comprometem em comparecer para a audiência, mas no dia não podem ir ou então, por motivo de nervosismo, não conseguem expressar as informações necessárias, baralhando o depoimento em algumas situações até prejudicando o interesse do cliente.

Outras questões relevantes são as contraprovas que podem surgir no processo, desconhecidas pelo advogado, e informações que muitas vezes são omitidas involuntariamente pelo cliente.

Fora esses fatores, há um ponto muito relevante que é o posicionamento jurídico do juiz. Normalmente o entendimento sobre a matéria não é unanime, de forma que a decisão final vai depender do entendimento jurídico do julgador, e isso faz com que o resultado seja preponderantemente imprevisível.

Logicamente há causas que apresentam maiores probabilidades de êxito, observando todas as questões de direito, fatos apresentados e jurisprudências já existentes acerca delas, mas ainda assim não há um termo de garantia total que pode ser emitido e entregue ao cliente.

O que se pode garantir aos clientes é o empenho máximo de toda a capacidade técnica e operacional com acompanhamento criterioso e dedicado à causa.

Lealdade e transparência são imprescindíveis nesse contexto, deixar claro todos os riscos envolvidos, todas as etapas contidas, como funcionam os prazos e o tempo de um processo, além da tradução da linguagem técnica do âmbito jurídico, simplificando a comunicação.

A advocacia deve ser exercida de forma humanizada, colocando a pessoa cliente no centro da relação, responsável também nas tomadas de decisões e no cumprimento das condições pactuadas, sejam elas em relação ao atendimento, pagamento e condições dos serviços, e até a melhor estratégia a seguir de acordo com as pretensões e expectativas dele.

Quando decidimos atuar baseados em nosso propósito de equilibrar as relações sociais, pautados nos valores de respeito, lealdade, transparência e relacionamento duradouro, tomamos como premissa estabelecer uma forte parceria de confiança com os clientes desde o início, sendo bem francos e muitas vezes falando coisas que o cliente não espera ouvir. Preferimos perder um cliente e ganhar um “amigo” ao sermos transparentes do que ganhar um cliente e posteriormente não contar mais com seu respeito devido insatisfação com o serviço ou informações prestadas.

Um profissional é admirado pelos valores e postura verdadeiramente praticados com o cliente diariamente, e muitas vezes isso leva tempo e requer dizer alguns “nãos”.

Então uma dica que deixo é que se alguma vez, principalmente em um contato inicial, um profissional lhe disser pra ficar tranquilo que a sua causa já está ganha, avalie com certo cuidado, pois pode se tratar de um belo discurso para rapidamente te envolver em um contrato e obter ganho financeiro ou que não está dando devida atenção a situação, ou na melhor das hipóteses, simplesmente estar replicando um jargão.

Em todo caso analise sempre o atendimento, os esclarecimentos dados e a confiança proporcionada na relação.

Pensando em constituir uma sociedade?

 

Então, aqui teço algumas considerações que julgo importante no momento de constituir uma sociedade. Espero que sejam úteis para você.

 

  • A primeira dica que eu entendo como relevante para quem busca criar uma sociedade é contratar uma assessoria jurídica que observe as necessidades dos interessados de forma singular, sobretudo atenta às eventuais e futuras desinteligências que possam surgir entre os sócios, trazendo mais segurança aos contratantes. É imprescindível.

 

  • Não mesmo importante é diligenciar sobre a vida pregressa dos futuros sócios. Analisar os traços da personalidade, afinidades e competências profissionais de cada pessoa é de grande importância na hora de escolher alguém para constituir uma sociedade, que pode interferir de forma significativa no futuro da sociedade, tanto positivamente quanto negativamente. Avalio como de máxima relevância, ainda, observar as questões de impedimento e proibições para o exercício da atividade empresária, previstas em lei, em relação aos futuros sócios. A inobservância dessas questões pode acarretar dissabores entre os futuros sócios e, até mesmo, o fim da sociedade, acarretando prejuízos, quiçá, imensuráveis;

 

  • Outra dica é escolher o tipo societário que melhor se amolda ao negócio, mormente visando à proteção dos bens pessoais de cada sócio. A nossa legislação permite aos interessados em constituir uma sociedade escolher dentre os tipos societários previstos no Código Civil, sendo os mais comuns: sociedade limitada (ltda.) e sociedade anônima (S/A). Inobstante, existem outros tipos societários, como sociedade em conta de participação, sociedade simples, em nome coletivo, em comandita simples, comandita por ações e as cooperativas. Uma das razões de decidir o tipo societário diz respeito à possibilidade de os sócios responderem ou não com seus bens pessoais pelas dívidas da sociedade, implicando na vulnerabilidade ou não de seu patrimônio pessoal;

 

  • Considero, ainda, como de suma importância, a elaboração de um Contrato Social personalizado, observando as características e singularidade do negócio, os interesses dos sócios e os possíveis fatos que possam surgir e interferir significativamente na vida da sociedade, como casamento, saída, exclusão ou falecimento do sócio, administração da sociedade, quorum para deliberação assemblear, cessão de cotas, dentre tantos outros que podem ser regulados pelo contrato social;

 

  • Por fim, vale dizer que essas são apenas algumas dicas de tantas observações que são imprescindíveis quando se pensa em constituir uma sociedade, sobretudo para pequenos empresários, não tendo a menor pretensão de esgotar as possibilidades, tendo em vista que cada caso merece atenção singular.

Está pensando em firmar um contrato de franquia empresarial?

 

O momento parece oportuno.

 

De acordo com Associação Brasileira de Franchising (ABF), a expectativa para 2019 é fechar o ano com aumento de 8% a 10% no faturamento do segmento*, dados que inclusive foram noticiados hoje no jornal Bom dia Brasil (Globo) e também no Boletim Diário da rede Linkedin.

Para te ajudar, neste artigo abordarei uma questão relevante para quem pretende ser contratante de franquia empresarial, possibilitando que você tenha melhor entendimento do assunto e dos direitos previstos em lei.

Para iniciarmos, vale dizer que os contratos de franquia empresarial (franchising) são regidos pela Lei 8.955 de 1994, que em seu artigo 2º dispõe que:

Franquia empresarial é o sistema pelo qual um franqueador cede ao franqueado o direito de uso de marca ou patente, associado ao direito de distribuição exclusiva ou semi-exclusiva de produtos ou serviços e, eventualmente, também ao direito de uso de tecnologia de implantação e administração de negócio ou sistema operacional desenvolvidos ou detidos pelo franqueador, mediante remuneração direta ou indireta, sem que, no entanto, fique caracterizado vínculo empregatício.

Acredito que a grande dica que eu posso te dar, neste momento, é quanto ao direito do futuro franqueado de tomar prévio conhecimento dos riscos do empreendimento antes mesmo de assinar o contrato de franquia com o franqueador ou de efetuar qualquer pagamento.

É nesse sentido que o artigo 3º da Lei 8.955/1994 determina que “sempre que o franqueador tiver interesse na implantação de sistema de franquia empresarial, deverá fornecer ao interessado em tornar-se franqueado uma circular de oferta de franquia, por escrito e em linguagem clara e acessível”.

A referida circular de oferta de franquia – COF permite ao franqueado conhecer e entender todas as peculiaridades e até mesmo os riscos do negócio que pretende empreender, conforme se observa do rol das informações obrigatórias que deve consubstanciá-la, expressas nos itens do artigo 3º da lei em comento.

Tanto é que, para possibilitar ao franqueado tomar prévio conhecimento dos riscos do negócio, o franqueador deve fornecer a COF ao interessado em ser franqueado no mínimo 10 dias antes da assinatura do contrato ou pré-contrato de franquia ou ainda do pagamento de qualquer tipo de taxa pelo franqueado ao franqueador ou a empresa ou pessoa ligada a este, consoante previsto no artigo 4º da lei supracitada.

Inclusive, caso o franqueador não forneça ao franqueado a COF no referido prazo, o contrato será passível de anulabilidade, e ao franqueado assegurado o direito de ter devolvidas todas as quantias que já houver pagado ao franqueador ou a terceiros por ele indicados, a título de taxa de filiação e royalties, mais perdas e danos.

Assim, entendo que ao franqueado é de suma importância analisar a COF em todos os seus pormenores e entender o negócio que pretende empreender por meio do contrato de franquia, sobretudo observar as disposições de atuação territorial, pagamento de taxas periódicas, dentre outras informações importantes.

Deixo abaixo a relação de informações obrigatórias que a COF deve conter, para que você tenha dimensão de sua importância, ressaltando a imprescindibilidade de uma assessoria jurídica para te ajudar na análise tanto da COF quanto dos contratos, possibilitando maior segurança na contratação.

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I – histórico resumido, forma societária e nome completo ou razão social do franqueador e de todas as empresas a que esteja diretamente ligado, bem como os respectivos nomes de fantasia e endereços;

II – balanços e demonstrações financeiras da empresa franqueadora relativos aos dois últimos exercícios;

III – indicação precisa de todas as pendências judiciais em que estejam envolvidos o franqueador, as empresas controladoras e titulares de marcas, patentes e direitos autorais relativos à operação, e seus subfranqueadores, questionando especificamente o sistema da franquia ou que possam diretamente vir a impossibilitar o funcionamento da franquia;

IV – descrição detalhada da franquia, descrição geral do negócio e das atividades que serão desempenhadas pelo franqueado;

V – perfil do franqueado ideal no que se refere a experiência anterior, nível de escolaridade e outras características que deve ter, obrigatória ou preferencialmente;

VI – requisitos quanto ao envolvimento direto do franqueado na operação e na administração do negócio;

VII – especificações quanto ao:

  1. a) total estimado do investimento inicial necessário à aquisição, implantação e entrada em operação da franquia;
  2. b) valor da taxa inicial de filiação ou taxa de franquia e de caução; e
  3. c) valor estimado das instalações, equipamentos e do estoque inicial e suas condições de pagamento;

VIII – informações claras quanto a taxas periódicas e outros valores a serem pagos pelo franqueado ao franqueador ou a terceiros por este indicados, detalhando as respectivas bases de cálculo e o que as mesmas remuneram ou o fim a que se destinam, indicando, especificamente, o seguinte:

  1. a) remuneração periódica pelo uso do sistema, da marca ou em troca dos serviços efetivamente prestados pelo franqueador ao franqueado (royalties);
  2. b) aluguel de equipamentos ou ponto comercial;
  3. c) taxa de publicidade ou semelhante;
  4. d) seguro mínimo; e
  5. e) outros valores devidos ao franqueador ou a terceiros que a ele sejam ligados;

IX – relação completa de todos os franqueados, subfranqueados e subfranqueadores da rede, bem como dos que se desligaram nos últimos doze meses, com nome, endereço e telefone;

X – em relação ao território, deve ser especificado o seguinte:

  1. a) se é garantida ao franqueado exclusividade ou preferência sobre determinado território de atuação e, caso positivo, em que condições o faz; e
  2. b) possibilidade de o franqueado realizar vendas ou prestar serviços fora de seu território ou realizar exportações;

XI – informações claras e detalhadas quanto à obrigação do franqueado de adquirir quaisquer bens, serviços ou insumos necessários à implantação, operação ou administração de sua franquia, apenas de fornecedores indicados e aprovados pelo franqueador, oferecendo ao franqueado relação completa desses fornecedores;

XII – indicação do que é efetivamente oferecido ao franqueado pelo franqueador, no que se refere a:

  1. a) supervisão de rede;
  2. b) serviços de orientação e outros prestados ao franqueado;
  3. c) treinamento do franqueado, especificando duração, conteúdo e custos;
  4. d) treinamento dos funcionários do franqueado;
  5. e) manuais de franquia;
  6. f) auxílio na análise e escolha do ponto onde será instalada a franquia; e
  7. g) layout e padrões arquitetônicos nas instalações do franqueado;

XIII – situação perante o Instituto Nacional de Propriedade Industrial – (INPI) das marcas ou patentes cujo uso estará sendo autorizado pelo franqueador;

XIV – situação do franqueado, após a expiração do contrato de franquia, em relação a:

  1. a) know how ou segredo de indústria a que venha a ter acesso em função da franquia; e
  2. b) implantação de atividade concorrente da atividade do franqueador;
*Fonte: https://www.abf.com.br/em-previa-abf-aponta-crescimento-de-7-das-franquias-e-expansao-em-unidades-e-redes/

 

Toc -toc-toc, tah-tah-tah, AAahhhhhhh, Pow-pow, au-au-au-au, vruuuummm, etc, etc….. São muitas as onomatopeias que ilustram os ruídos no dia a dia dos condomínios.

O barulho é um dos maiores pesadelos de quem mora em apartamento, pois normalmente todo som gerado por terceiro que interfere em nossa rotina causa algum tipo de desconforto.

São inúmeras as situações que geram ruído em um condomínio: obras, festas, discussões, conversas e risadas altas em horário inapropriado, crianças gritando, rádio com volume alto, cachorro latindo ou correndo no andar de cima, salto alto, objetos e brinquedos que caem frequentemente no chão, mudanças, eletrodomésticos ligados e serviços em geral tiram a paz de muitos condôminos.

Nessas circunstâncias, “B” de barulho normalmente resulta em “B” de briga, pois quando não são tomadas ações efetivas contra o quem produz o barulho indevido acaba-se por gerar motivo de muitas brigas entre os condôminos.

Intermediar essas relações conflituosas exige, além de muito pulso firme e postura política de quem gerencia o condomínio, domínio da legislação pertinente para aplicar a melhor medida cabível, agindo não só de maneira punitiva, mas, sobretudo, de maneira preventiva e instrutiva.

É dever de todo morador observar as normas do condomínio no que tange a emissão de ruído, os horários em que são permitidos e todas as limitações, e agir de acordo com as boas práticas para também esperar reciprocidade do vizinho.

É nesse sentido que o art. 1.336, do Código Civil estabelece, dentre os deveres dos condôminos, não utilizar o imóvel de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos demais possuidores, ou aos bons costumes.

Como punição ao condômino que descumpre reiteradamente os seus deveres de condômino, o art. 1.337, do Código Civil, estabelece o pagamento de multa de até o quíntuplo do valor da cota condominial, e, para o condômino antissocial, o parágrafo único deste mesmo dispositivo estabelece multa correspondente ao décuplo (dez vezes) da cota condominial, até ulterior deliberação da assembleia, que, inclusive, poderá adotar medida mais severa.

É importante dizer que a aplicação da penalidade deve ser precedida de notificação, bem como ratificada por assembleia, para evitar possíveis questionamentos judiciais e nulidade da aplicação.

Nesse sentido já decidiu o Tribunal de Justiça de São Paulo:

COBRANÇA DE MULTA CONDOMINIAL – CONDUTA ANTISSOCIAL – MULTAS DE VALOR CORRESPONDENTE AO QUÍNTUPLO E AO DÉCUPLO DA CONTRIBUIÇÃO CONDOMINIAL ORDINÁRIA, APLICADA SEM A OBSERVÂNCIA DO QUÓRUM LEGAL QUALIFICADO – NECESSIDADE DE CONVOCAÇÃO DE ASSEMBLEIA E DE OBSERVÂNCIA DE QUÓRUM QUALIFICADO DE TRÊS QUARTOS DOS CONDÔMINOS PARA A APLICAÇÃO DA MULTA PREVISTA PELO ART. 1.337 DO CÓDIGO CIVIL – COBRANÇA RECONHECIDA COMO ILEGÍTIMA EM PARTE. -Recurso provido em parte. (TJ-SP 10298316420158260224 SP 1029831-64.2015.8.26.0224, Relator: Edgard Rosa, Julgamento: 01/03/2018, 25ª Câmara de Direito Privado, Publicação: 01/03/2018).

 

É claro que a medida deve ser ponderada para não extrapolar a razoabilidade, afinal não é todo comportamento desagradável que é punível, sobretudo com a pena máxima.

O condomínio deve ter regras claras quanto a isso, expressas na convenção e regulamento interno, em canal visível, garantindo que sejam do conhecimento de todos os moradores, de forma que, na existência de problemas com barulhos, o morador, caso não tenha condições de tratar direto com o outro condômino inconveniente, deve informar ao responsável pelo condomínio e registrar a reclamação. O condomínio, na pessoa de seu representante, por sua vez, deve notificar o morador reclamado e solicitar cumprimento das normas, impondo, inclusive, as sanções legais, caso necessário.

Lógico que um pouco de paciência e bom senso ajuda muito para a boa convivência entre vizinhos, mas quando se trata de algo inconveniente e fora do comum, a questão deve ser tratada de maneira responsiva e regulamentada, sempre com respaldo jurídico para adoção da melhor resolução do conflito, evitando-se responsabilização civil e criminal por atitudes precipitadas e desmedidas.

Nesta semana a Perdigão lançou sua campanha de Natal que divulga a ação: “Você compra um Chester, a Perdigão doa outro”.  Funciona da seguinte maneira: a cada produto Chester Perdigão comprado, outro é doado pela empresa a uma família carente, assim cumprindo uma ação social generosa, doando alimento às famílias cadastradas no Programa Mesa Brasil vinculado ao SESC.

Nessa época de fim de ano é comum a divulgação do espírito natalino na publicidade e comunicação como um todo, mas o que mais chamou atenção nesta campanha em específico e que está gerando muita polêmica não foi nem a ação solidária e sim a forma como foi representada no comercial.

A campanha que divulga esta ação se apresenta com duas famílias: a Silva (família que recebe a doação) e a Oliveira (família que faz a doação através da compra). O que ficou evidenciado, para muitos, foi a ratificação de estereótipos raciais e sociais.

Numa descrição rápida, a família Silva é composta em sua maioria por pessoas negras, e pelo que parece representada por uma mãe solteira, que entoa um discurso de agradecimento pelo Chester recebido, enquanto a família Oliveira é composta por maioria de pessoas brancas e tem sua representatividade num homem, que provê o Chester de sua família e da família carente.

Essa publicidade gerou muita discussão: para uns reforça a ideia de que as famílias pobres e “necessitadas” são compostas de pessoas negras e mães solteiras, enquanto que as famílias com maior poder aquisitivo são pessoas com pele clara e composição “tradicional”, para outros, que não enxergaram desta maneira, há miscigenação nos grupos apresentados no comercial, assim como na população brasileira e que o que realmente importa é o caráter assistencialista da doação e ajuda às pessoas carentes.

Restou a dúvida se o planejamento e o conteúdo da propaganda foram feitos de maneira a tratar da realidade social e a expressar a diversidade.

É certo que fatores históricos e sociais nos conduzem a essa representação, pois não podemos negar o passado, porém se queremos vencer esse obstáculo e evoluir na tratativa da diversidade e inclusão precisamos rever alguns conceitos e vieses inconscientes.

Inclusive, a nossa Constituição Federal assegura, em seu preâmbulo, o exercício dos direitos sociais e individuais, dentre eles o bem-estar e a igualdade como valores supremos de uma sociedade fraterna, pluralista e sem preconceitos, tendo como princípio fundamental a dignidade da pessoa humana.

Aqui no Costa Barbosa Advocacia quando estabelecemos nosso propósito de “Equilibrar as relações sociais” nos detemos justamente a fatores como estes, de garantir equidade nas estruturas sociais. Isso requer falar de inclusão e diversidade a partir do ponto de vista e experiência do próprio público tido como minoritário, ou seja, ainda sem tanta representatividade social.

Não posso entender o preconceito racial a fundo se eu não o sofri, ou qualquer outro que não faça parte da minha experiência, o que não me impede de combater. Ocorre que, quem realmente enxerga essas feridas é quem sofreu com elas, e certamente por isso muitas pessoas rapidamente se sentiram ofendidas e mal representadas com a propaganda.

A matéria no site Hypeness que trata a respeito desta polêmica, diz que: “a representatividade não mora na superfície”. Por sua vez, a consultora de Marketing Vivian Duarte diz que a peça representa o pensamento comum que não pretende transformar as estruturas sociais.

Estamos vivendo uma era de quebra de paradigmas muito forte e precisamos refletir muito ao expor as ideias e nos comunicarmos para que não esbarremos em consequências não planejadas, como ocorreu neste caso.

A Perdigão, que integra a empresa BRF, rapidamente se desculpou pela ofensa gerada no público dizendo que essa não era a intenção. Lógico que essa nunca é a intenção, mas será que estamos sempre atentos aos vieses inconscientes presentes em nosso dia a dia e estamos garantindo que isso não prejudique a inclusão da diversidade e a formação de conceitos de valores?

Acredito que o diálogo e a reflexão são o melhor caminho para evitarmos a criação de redomas que limitem o conhecimento e a vivência numa “bolha” como sugere a ilustração.

Assim como na área médica, no âmbito jurídico as pessoas normalmente contratam um serviço quando já têm a emergência, ou seja, quando já estão doentes.

Essa prática é muito comum, infelizmente, principalmente nos pequenos negócios.

Cuidar dos aspectos legais da tua vida e atividade profissional é um ato de responsabilidade e carinho com a saúde também: a saúde financeira e longevidade do teu negócio.

Já sabemos que sempre é melhor prevenir do que remediar, não é mesmo?! Então, elencamos abaixo cinco razões, muito boas, pelas quais você e o teu negócio merecem e devem contar com uma boa assessoria jurídica:

1° – Exclusividade

Quando você vai a uma loja, por exemplo, o que te dá mais satisfação: comprar uma peça com tamanho único e modelagem padrão ou comprar uma peça feita especialmente com tuas medidas e preferências de cores e modelo?

É essa sensação que se tem ao contratar uma assessoria jurídica – receber um serviço profissional a ser executado de maneira personalizada, feito sob medida para você. Ter um profissional que conheça teu histórico, tuas ações, conheça tua essência e os valores que priorizam o teu negócio.

Desta forma o advogado, ao entender teu universo e prioridades, irá disponibilizar sempre o que é mais adequado para você, tanto em estratégias quanto em custo.

Como diria um amigo: “quem não quer um advogado pra chamar de seu?!” (risos).

 

2° – Economia financeira

Quem não gosta de economizar dinheiro, que possibilite investir em melhorias e desenvolvimento do negócio, ou simplesmente para aumentar os lucros?!

Pois bem, contratar uma assessoria jurídica custa muito mais barato que arcar com custos e despesas provenientes de processos, indenizações, acordos judiciais, etc, etc… que podem derivar de uma ação mal planejada ou executada sem respaldo legal.

Imagine que determinado cliente não paga uma duplicata e você, sem a devida orientação jurídica, protesta o título indevidamente. Logo, possivelmente este cliente ingressará com ação judicial exigindo o cancelamento do protesto e indenização por danos morais, e você provavelmente será condenado.

O custo de uma condenação judicial certamente é maior que o valor do serviço da assessoria jurídica, que será pago em uma pequena quantia mensal, a depender do tamanho, porte da empresa e da quantidade de demanda, sem contar que a assessoria te orienta em relação a toda a tua atividade.

Além desta economia inicial, o advogado também irá analisar possíveis reduções de custos tributários, renegociação de dívidas e juros, dentre outros benefícios.

 

3° – Atuação preventiva

Uma boa assessoria jurídica irá analisar o teu negócio e toda tua atuação profissional, e fornecerá orientações para teus procedimentos e adequações necessárias para o cumprimento da lei.

Além disso, o advogado estará sempre a tua disposição para consultas prévias a serem tomadas antes de qualquer decisão, te ajudando a entender todos os riscos envolvidos em teu negócio, assim como em novas parcerias, contratações, negociações e processos de trabalho em geral.

Todo o ato a ser praticado por atividade profissional estará fundamentado e resguardado legalmente, isso te prevenirá de firmar um contrato sem garantias ou com cláusulas que tragam prejuízos que não foram compreendidas e identificadas previamente, ter processos de trabalho danosos aos teus empregados ou à tua saúde financeira e todo e qualquer ato que futuramente possa implicar em prejuízo.

 

4° – Segurança jurídica

Cá entre nós, ficamos muito mais tranquilos quando agimos com respaldo legal!

Pois é isso que uma assessoria jurídica vai te trazer: tranquilidade e segurança.

Quando você tem uma assessoria jurídica, realmente boa, o advogado será o teu guia jurídico, te indicando o caminho legalmente seguro para seguir. Ele vai sentar com você e analisar todo o teu empreendimento e te guiar de maneira pró-ativa, te orientar para prevenir dos possíveis riscos e te dar suporte para teu negócio crescer cada vez mais forte!

E assim você pode se dedicar a tua atividade principal sem o receio de a qualquer momento ser surpreendido com um problema grave cometido por teu negócio devido falta de orientação.

 

5° – Mais credibilidade nas relações e parcerias

Quando se tem a preocupação em contar com suporte jurídico você já demonstra comprometimento com a legislação e com a oferta de produtos, serviços e relacionamentos de maneira justa e equilibrada.

Isso por si só já mostra ao teu público que o teu negócio é ético e preza pelo respeito nas relações estabelecidas. Além disso, a confiança adquirida na forma como tua atividade será desenvolvida, juridicamente falando, proporcionará uma imagem de muita credibilidade para teus clientes, parceiros e empregados o que te trará resultados mais efetivos.

Lógico que além destas cinco razões existem muitas outras. Os benefícios são inúmeros!

Ahh, deixa eu mencionar mais uma:

Contar com suporte jurídico já te deixará a frente de boa parte da concorrência! Estar à frente de tua concorrência é um fator de muita competitividade e destaque para o teu negócio.

Após analisar todos esses benefícios, agora é só escolher uma assessoria jurídica que melhor entenda e se encaixe com tua empresa.

A Reforma Trabalhista, vigente desde novembro de 2017, ainda é alvo de muitas discussões e opiniões diversas: para uns, motivo de comemoração, e para outros, de lamentação. Mas, discussões à parte, falaremos um pouco sobre as férias individuais, pós reforma trabalhista.

Importa dizer, a título de curiosidade, que o direito às férias foi introduzido no Brasil, inicialmente, pelo Decreto 4.982, de 24 de dezembro de 1925, que assegurava 15 dias de férias aos empregados e operários de estabelecimentos comerciais, indústrias e bancários, sem prejuízo da contraprestação pecuniária, passando a vigorar como lei apenas com a decretação da Consolidação das Leis do Trabalho, em 1943, e adquirindo status constitucional, posteriormente, com a promulgação da Constituição de 1988, como previsto no art. 7º, inciso XVII.

Pois bem, acerca da reforma trabalhista, uma alteração que merece destaque diz respeito ao fracionamento do período das férias individuais, disposto no art. 134, da CLT.

Assim preceituava o texto anterior:

Art. 134. As férias serão concedidas por ato do empregador, em um só período, nos 12 (doze) meses subsequentes à data em que o empregado tiver adquirido o direito.

  • 1º Somente em casos excepcionais serão as férias concedidas em 2 (dois) períodos, um dos quais não poderá ser inferior a 10 (dez) dias corridos

Como se infere da redação anterior, a regra era a concessão das férias em um único período, havendo a possibilidade de fracionamento somente em casos excepcionais, em no máximo dois períodos, desde que o empregado pudesse gozar as férias num período de no mínimo dez dias corridos e noutro de 20.

Ocorre que o texto atual adotou a seguinte redação:

Art. 134. As férias serão concedidas por ato do empregador, em um só período, nos 12 (doze) meses subsequentes à data em que o empregado tiver adquirido o direito.

  • 1º Desde que haja concordância do empregado, as férias poderão ser usufruídas em até três períodos, sendo que um deles não poderá ser inferior a quatorze dias corridos e os demais não poderão ser inferiores a cinco dias corridos, cada um.

Dessa maneira, a regra continua sendo a concessão das férias em um único período. Inobstante, a reforma facilitou a possibilidade de fracionamento deste período, substituindo a exigência da excepcionalidade pela concordância do empregado, e aumentando a divisão das férias para até três períodos, mas ainda condicionando ao tempo de duração do gozo em cada período fracionado.

Importa dizer, também, que a reforma trabalhista inovou com a inclusão do §3º no art. 134, que passou a vedar o início das férias no período de dois dias que antecede feriado ou dia de repouso semanal remunerado. O texto legal anterior nada dizia acerca disto. Apenas havia o Precedente Normativo nº 100, do TST, que já orientava no sentido de que o início das férias não poderia coincidir com sábado, domingo, feriado ou dia de compensação de repouso semanal.

Outra alteração que merece atenção é a revogação do §2º, do art. 136. O texto revogado garantia o gozo das férias em um único período aos menores de dezoito anos e aos maiores de cinquenta, de forma que era vedado o fracionamento nestes casos, que agora são regidos pela regra geral.

Vale relembrar, ainda, que, conforme já era previsto no Caput do art. 136, inalterado pela reforma, “a época da concessão das férias será a que melhor consulte os interesses do empregador”.

Ademais, não houve alteração quanto às outras garantias pertinentes às férias individuais anteriores à reforma, continuando assegurado aos membros da mesma família que trabalharem no mesmo estabelecimento ou empresa gozarem as férias no mesmo período (§1º, art. 136); ao empregado estudante, menor de dezoito anos, fazer coincidir as suas férias com as férias escolares (§2º, art. 136); e, a percepção das férias em dobro, caso sejam concedidas após o prazo legal (art. 137).

Por fim, convém salientar que tanto empregado quanto empregador podem ingressar com ação judicial objetivando o cumprimento da legislação laboral, mormente quanto às alterações suscitadas.