Toc -toc-toc, tah-tah-tah, AAahhhhhhh, Pow-pow, au-au-au-au, vruuuummm, etc, etc….. São muitas as onomatopeias que ilustram os ruídos no dia a dia dos condomínios.

O barulho é um dos maiores pesadelos de quem mora em apartamento, pois normalmente todo som gerado por terceiro que interfere em nossa rotina causa algum tipo de desconforto.

São inúmeras as situações que geram ruído em um condomínio: obras, festas, discussões, conversas e risadas altas em horário inapropriado, crianças gritando, rádio com volume alto, cachorro latindo ou correndo no andar de cima, salto alto, objetos e brinquedos que caem frequentemente no chão, mudanças, eletrodomésticos ligados e serviços em geral tiram a paz de muitos condôminos.

Nessas circunstâncias, “B” de barulho normalmente resulta em “B” de briga, pois quando não são tomadas ações efetivas contra o quem produz o barulho indevido acaba-se por gerar motivo de muitas brigas entre os condôminos.

Intermediar essas relações conflituosas exige, além de muito pulso firme e postura política de quem gerencia o condomínio, domínio da legislação pertinente para aplicar a melhor medida cabível, agindo não só de maneira punitiva, mas, sobretudo, de maneira preventiva e instrutiva.

É dever de todo morador observar as normas do condomínio no que tange a emissão de ruído, os horários em que são permitidos e todas as limitações, e agir de acordo com as boas práticas para também esperar reciprocidade do vizinho.

É nesse sentido que o art. 1.336, do Código Civil estabelece, dentre os deveres dos condôminos, não utilizar o imóvel de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos demais possuidores, ou aos bons costumes.

Como punição ao condômino que descumpre reiteradamente os seus deveres de condômino, o art. 1.337, do Código Civil, estabelece o pagamento de multa de até o quíntuplo do valor da cota condominial, e, para o condômino antissocial, o parágrafo único deste mesmo dispositivo estabelece multa correspondente ao décuplo (dez vezes) da cota condominial, até ulterior deliberação da assembleia, que, inclusive, poderá adotar medida mais severa.

É importante dizer que a aplicação da penalidade deve ser precedida de notificação, bem como ratificada por assembleia, para evitar possíveis questionamentos judiciais e nulidade da aplicação.

Nesse sentido já decidiu o Tribunal de Justiça de São Paulo:

COBRANÇA DE MULTA CONDOMINIAL – CONDUTA ANTISSOCIAL – MULTAS DE VALOR CORRESPONDENTE AO QUÍNTUPLO E AO DÉCUPLO DA CONTRIBUIÇÃO CONDOMINIAL ORDINÁRIA, APLICADA SEM A OBSERVÂNCIA DO QUÓRUM LEGAL QUALIFICADO – NECESSIDADE DE CONVOCAÇÃO DE ASSEMBLEIA E DE OBSERVÂNCIA DE QUÓRUM QUALIFICADO DE TRÊS QUARTOS DOS CONDÔMINOS PARA A APLICAÇÃO DA MULTA PREVISTA PELO ART. 1.337 DO CÓDIGO CIVIL – COBRANÇA RECONHECIDA COMO ILEGÍTIMA EM PARTE. -Recurso provido em parte. (TJ-SP 10298316420158260224 SP 1029831-64.2015.8.26.0224, Relator: Edgard Rosa, Julgamento: 01/03/2018, 25ª Câmara de Direito Privado, Publicação: 01/03/2018).

 

É claro que a medida deve ser ponderada para não extrapolar a razoabilidade, afinal não é todo comportamento desagradável que é punível, sobretudo com a pena máxima.

O condomínio deve ter regras claras quanto a isso, expressas na convenção e regulamento interno, em canal visível, garantindo que sejam do conhecimento de todos os moradores, de forma que, na existência de problemas com barulhos, o morador, caso não tenha condições de tratar direto com o outro condômino inconveniente, deve informar ao responsável pelo condomínio e registrar a reclamação. O condomínio, na pessoa de seu representante, por sua vez, deve notificar o morador reclamado e solicitar cumprimento das normas, impondo, inclusive, as sanções legais, caso necessário.

Lógico que um pouco de paciência e bom senso ajuda muito para a boa convivência entre vizinhos, mas quando se trata de algo inconveniente e fora do comum, a questão deve ser tratada de maneira responsiva e regulamentada, sempre com respaldo jurídico para adoção da melhor resolução do conflito, evitando-se responsabilização civil e criminal por atitudes precipitadas e desmedidas.

Chegou o grande dia!

Você chega do trabalho, corre pra se arrumar e chegar na hora marcada. Confere se pegou tudo que deve levar, e tenta recordar todas as informações que já viu a respeito do evento. Esforça-se para controlar a ansiedade e a agitação. Chegando ao local, estranha o fato de ter pessoas de mais (ou de menos) e de todos se olharem pelos cantos. É notável um grande clima de tensão, desconfiança e nervosismo geral e já não se sabe mais o que esperar; afinal, tudo pode acontecer…

Este relato acima pode até parecer estranho, trecho de um livro de suspense ou drama de um encontro ruim, mas, em verdade, trata-se da tão falada Assembleia de Condomínio. Se para muitos já é estressante participar de reuniões para discutir assuntos de família, imagina participar anualmente da assembleia do condomínio, como acontece em tantos casos!

A assembleia condominial é um “evento” muito importante na vida de um condomínio, sobretudo tendo em vista que é a oportunidade de, dentre outras coisas, eleger, destituir e/ou substituir o síndico; aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas; alterar o regimento interno, a convenção, a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária; eleger o conselho fiscal; e, de deliberar quando das hipóteses de extinção do condomínio, tudo conforme disposto nos artigos 1.347 e 1.349 a 1.357, do Código Civil.

Com isso, perceba que a assembleia não é uma mera reunião de condôminos, um simples encontro entre vizinhos, mas consiste no órgão deliberativo do condomínio, que trata das discussões e decisões importantes sobre a coletividade condominial, de forma soberana.

Entretanto, é importante ressaltar que a assembleia condominial é permeada de vários requisitos e obrigações, devendo atender às formalidades previstas em lei e também em convenção, sob pena de nulidade.

Assim disciplina o professor João Batista Lopes:

A obrigatoriedade das deliberações da assembléia alcança todos os condôminos, mesmo os ausentes à votação e dos dissidentes. Para tanto, porém, impõe-se fiel observância às prescrições legais, seja no aspecto formal (regularidade da convocação, quorum etc.), seja no substancial (conteúdo das deliberações). A obrigatoriedade das deliberações não obsta, porém, à sua revogabilidade, porque o órgão que tem o poder de constituir tem, também, o de desconstituir. (Lopes, João Batista: Condomínio; 10. ed. rev, atual. e ampl. – São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2008, pág. 136).

Tomemos como exemplo a assembleia que deliberou a eleição do síndico sem que todos os condôminos tivessem sido devidamente convocados. Nessa hipótese a deliberação em comento seria passível de nulidade, diante das disposições previstas no art. 1.354, do Código Civil.

Podemos comentar, ainda, sobre assembleia que altera a convenção condominial com aprovação inferior a 2/3 dos votos dos condôminos. Neste caso a deliberação também seria passível de nulidade, pois nos termos do art. 1.351, do Código Civil, a alteração da convenção apenas pode ser aprovada por 2/3 dos votos dos condôminos.

Além do exposto, é preciso que a assembleia delibere em observância à Convenção de Condomínio, que, conforme preceitua o art. 1.334, do Código Civil, é quem determina a competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum exigido para deliberações.

Note-se que, as assembleias devem observar, além do quórum legal, aquele exigido na Convenção Condominial para deliberar sobre determinada matéria, sob pena de nulidade, como, inclusive, já foi decidido pelo Tribunal de Justiça de São Paulo.

APELAÇÃO DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE ASSEMBLÉIA CONDOMINIAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO – Sentença de procedência parcial Decadência e prescrição não configuradas – Litispendência corretamente afastada – Contratação de TV a cabo – Decisão tomada pela maioria dos condôminos presentes quando a convenção do condomínio exigia a unanimidade por se referir a implantação de benfeitorias voluptuárias – Decisão assemblear declarada nula – Devolução de todos os valores pagos pelo autor a esse título que se impõe – Retorno das partes à situação anterior – Sucumbência recíproca mantida, afastados pleitos de indenização por danos materiais e morais – Recurso adesivo do autor parcialmente provido e improvido o apelo do réu. (TJ-SP – APL: 18151820058260435 SP 0001815-18.2005.8.26.0435, Relator: Salles Rossi, Data de Julgamento: 09/11/2011, 8ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 11/11/2011)

Como se infere, é imprescindível que a assembleia cumpra com todos os pressupostos legais e os previstos em convenção condominial para devida validade e obrigatoriedade de suas deliberações.

Ademais, importa ressaltar que para o condômino participar e votar nas deliberações da assembleia é requisito que esteja quite com suas obrigações de pagamento com o condomínio, caso contrário não tem direito de votar e nem de participar nas deliberações da assembleia.

Como ponto importante, destacamos também a importância de constar em ata todos os itens indicados no edital de convocação e discutidos em assembleia, com o fim de registrar fidedignamente os acontecimentos. Além disso, faz-se imprescindível o cumprimento de todas as formalidades para validar os atos finais das deliberações condominiais.

Poucos são os casos em que a assembleia de condomínio é rito tranquilo e ordeiro. Frequentemente se torna um evento tenso e tumultuado, onde tudo pode acontecer, até mesmo, em casos mais extremos, agressões entre os participantes e intervenção policial. Não obstante, é direito de todo condômino participar da vida condominial ativamente, objetivando principalmente resguardar seus interesses patrimoniais frente à coletividade.

Registre-se que a assembleia é soberana, de forma que todos os condôminos e moradores estão submissos às suas deliberações, ainda que dela não tenham tomado parte.

Então, não é exagero dizer que contar com respaldo jurídico neste momento é fator de prevenção e cuidado com as ordens, os participantes e o Condomínio como um todo.

 

O convívio em comunidade não é prática fácil, e quem vive em condomínio sabe muito bem disso.  Há muitas vertentes envolvidas nas relações entre moradores e também frente ao Condomínio.

Pois bem, o dia a dia da coletividade condominial sofre diversas interferências que, se mal administradas, acabam por transformar o ambiente em um lugar de caos e desordem, de disputas intermináveis sobre direitos e garantias inerentes àqueles indivíduos.

É indiscutível que viver em um conjunto residencial tem sim suas vantagens, como por exemplo a segurança oferecida, sua estrutura física com piscina, quadra esportiva, salão de festas, dentre outros, que certamente são os principais fatores que colaboram para a decisão de morar em condomínio.

Por outro lado, é preciso lidar com questões adversas como barulhos, intrigas entre vizinhos, reclamações, decisões coletivas, espaços compartilhados e algumas limitações.

Diante deste cenário, visando cumprir nossa função social, compartilhando nossa experiência jurídica e vivência profissional em Condomínio, decidimos ventilar algumas questões relacionadas à essa convivência, sob a ótica do Direito, especialmente de acordo com o disposto nos artigos 1.331 a 1.358, do Código Civil, que trata do Condomínio Edilício, sobretudo numa linguagem de compreensão comum.

Desde já pontuamos a extrema necessidade de os Condomínios e Administradoras Condominiais contarem com respaldo jurídico em ações preventivas na solução de problemas coletivos, como também de os condôminos quanto às questões individuais, possibilitando a discussão do caso de forma justa, objetiva e com base em direitos e garantias, e não meras brigas relacionais exaustivas.

Com esse escopo,  publicaremos uma série de artigos, cujos títulos serão individualizados em ordem alfabética, contemplando de A a Z as polêmicas vivenciadas por quase todo condômino.

Claro que não será possível esgotar o tema, afinal a vida em condomínio possui diversas demandas, e cada caso com suas peculiaridades, mutáveis conforme a evolução social. Mas, procuraremos elencar o máximo dessas ocorrências, e trazer atualizações de acordo com as necessidades apresentadas.