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Por que o valor do condomínio do meu vizinho é menor que o meu?

Esse é um questionamento muito comum dentro dos condomínios: afinal, se todos moram dentro do mesmo condomínio e, em tese, têm as áreas comuns à disposição para uso igualitário, por que há diferença de valor na cobrança das taxas condominiais?

Bom, certamente é possível existir valores de taxa condominial diferentes dentro de um mesmo edifício, considerando que a taxa condominial consiste na contribuição para as despesas do condomínio, geralmente rateada na proporção da fração ideal de cada apartamento.

Evidenciamos geralmente porque a convenção de condomínio pode adotar fator distinto da fração ideal de cada apartamento, conforme preceitos contidos no art. 1.336 do Código Civil:

Código Civil

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;

Adotando-se a fração ideal como fator para contribuição das despesas do condomínio, imprescindível se faz seu entendimento para posterior compreensão do rateio.

A fração ideal consiste numa parte indivisível e indeterminável, relativa ao terreno do edifício e às respectivas áreas comuns, atribuída a cada apartamento no instrumento de instituição do condomínio, proporcional a um determinado critério que é estabelecido pelo respectivo instituidor, considerando que no edifício pode haver partes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos.

Nesse sentido dispõe o art. 1.331 do Código Civil:

Código Civil

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

  • 3 o A fração ideal no solo e nas outras partes comuns é proporcional ao valor da unidade imobiliária, o qual se calcula em relação ao conjunto da edificação.

  • 3 o A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.

Para melhor apreensão dos critérios determinantes da fração ideal, antes de falarmos sobre a nova redação do §3º do dispositivo supracolacionado, vamos tecer algumas considerações sobre sua antiga redação.

Infere-se que a redação anterior do §3º do dispositivo supracolacionado estabelecia o valor do apartamento como critério legal para determinação da fração ideal.

Por exemplo, considerando que o valor total de uma edificação é R$ 600,00 e que essa edificação possui três unidades, sendo os apartamentos A, B e C, com valor de R$ 150,00, R$ 150,00 e R$ 300,00, respectivamente, a fração ideal do apartamento A e do B seria de vinte e cinco centésimos (150,00 / 600,00 = 0,25) e do apartamento C seria de cinquenta centésimos (300,00 / 600,00 = 0,50).

Não obstante, atualmente, o instituidor do condomínio tem total liberdade para adotar o critério que melhor atenda à necessidade para determinação da fração ideal, pois o legislador não estabeleceu forma específica para tanto, como se infere da atual redação do §3º, do art. 1.331, colacionado alhures, concomitante redação do §1º, do art. 1.358-A, colacionado abaixo, ambos do Código Civil.

Art. 1.358-A. (…)

  • 1º A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição.

Depreende-se do tanto exposto, que o legislador possibilitou que a fração ideal seja proporcional a qualquer critério estabelecido no instrumento de constituição do condomínio, deixando o instituidor do condomínio livre para escolher o critério.

Em qualquer modo, como visto, deve constar do instrumento de constituição do condomínio o critério estabelecido, bem como a determinação da fração ideal de cada apartamento, como se infere também do art. 1.332 do Código Civil.

Código Civil

Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

(…);

II – a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

Assim, para identificar o critério utilizado para determinação e atribuição da fração ideal de cada apartamento, é imprescindível o socorro à especificação de condomínio, onde certamente encontraremos todas as informações pertinentes.

Importa ressaltar que o critério comumente utilizado para determinação da fração ideal é o tamanho do apartamento em relação ao todo da edificação, de modo que, quanto maior o tamanho do apartamento em relação aos demais maior será sua fração ideal e, consequentemente, sua contribuição com as despesas do condomínio.

Por exemplo, considerando que o tamanho total de uma edificação seja 600 m² e que essa edificação possua três unidades, sendo os apartamentos A, B e C, com tamanho de 150 m², 150 m² e 300 m², respectivamente, a fração ideal da unidade A e da B seria de vinte e cinco centésimos (150 / 600 = 0,25) e da unidade C seria de cinquenta centésimos (300 / 600 = 0,50).

Assim, considerando que cada apartamento deve contribuir para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais, sendo as despesas no importe de R$ 50,00, as unidades A e B contribuiriam com R$ 12,50 (0,25 * 50,00) cada e a unidade C contribuiria com R$ 25,00 (0,50 * 50,00), de forma que, uma vez que seja adotado o critério tamanho da unidade-apartamento para determinação da fração ideal, havendo apartamentos com tamanhos distintos entre si, certamente a contribuição para as despesas também será distinta, podendo ser maior ou menor que os demais, a depender do tamanho do apartamento.

Note-se que, até aqui, falamos da contribuição para as despesas do condomínio na proporção da fração ideal de cada apartamento, não se olvidando que a convenção de condomínio pode dispor de forma diversa, como ressaltado anteriormente, mas devendo constar dela a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições de forma expressa, por força do art. 1.334 do Código Civil.

Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:

I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio.

A convenção de condomínio pode, inclusive, isentar determinada unidade-apartamento da contribuição para as despesas condominiais, como em certos casos é concedida isenção no pagamento da taxa condominial ao síndico, enquanto ocupar o cargo.

E é por tudo isso que muitas vezes o valor da taxa condominial varia de morador pra morador.

Dessa forma, note-se que é mesmo possível que a taxa de condomínio seja atribuída às unidades-apartamentos de um mesmo edifício em valores diferentes não havendo qualquer ilegalidade nesse sentido, sendo certo que, para análise do correto rateio das despesas, a verificação dos atos constitutivos do condomínio é indispensável, bem como de sua convenção.

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Responsabilidade civil e criminal do síndico

Síndico condominial é uma atribuição que requer certo know-how multidisciplinar e suporte eficiente, principalmente jurídico, para o desempenho da função, considerando as inúmeras situações que envolvem a gestão de condomínio.

São tarefas das mais simples às mais complexas: é o vizinho inconveniente que precisa ser notificado; o condômino inadimplente que deve ser cobrado; obras que prescindem, ou não, de autorização da assembleia; admissão e demissão de empregados; contratação de empresas de manutenção; recolhimento de tributos; dentre outras.

Cada uma dessas situações precisa de uma resposta adequada e em consonância com a respectiva legislação, a fim de afastar qualquer responsabilidade que por ventura possa recair sobre a pessoa do síndico.

Na prática, o síndico, ao assumir o mandato eletivo, nem sempre tem total consciência dos seus deveres e obrigações perante a coletividade condominial e terceiros, nem tampouco das responsabilidades civil e criminal inerentes ao cargo.

Dentre os deveres e obrigações inerentes à administração do condomínio, que compete ao síndico, na forma do art. 1.347 do Código Civil, podemos ventilar as disposições contidas no art. 1.348, também, do Código Civil:

  • Convocar a assembleia dos condôminos;
  • Representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
  • Dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
  • Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
  • Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
  • Elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
  • Cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
  • Prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
  • Realizar o seguro da edificação.

Perceba que dentre os deveres do síndico está o de cobrar dos condôminos as suas contribuições condominiais.

Caso o síndico não efetue a cobrança dos condôminos inadimplentes ou o faça de forma abusiva, como expondo o condômino devedor ao vexame, pode responder civilmente perante a coletividade condominial pelos eventuais danos causados no exercício de suas funções, na forma dos arts. 186, 187 e 927 do Código Civil.

Nesse sentido o Tribunal de Justiça do Distrito Federal já decidiu:

EMENTA: DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO. SÍNDICO. IMPRUDÊNCIA E EXCESSO DE PODERES. ARTIGOS 186 E 187 DO CÓDIGO CIVIL. CONVENÇÃO CONDOMINIAL. INOBSERVÂNCIA. DEVER DE REPARAÇÃO. RECURSO PROVIDO. 1. O síndico responde pessoalmente pelos danos causados ao condomínio quando age com excesso de poderes e imprudência. 2. Se o condomínio é condenado judicialmente ao pagamento de indenização por danos morais ocasionados a um dos condôminos em decorrência de conduta excessiva e imprudente adotada pelo síndico, este deve ressarcir o prejuízo causado à coisa comum. 3. Recurso CONHECIDO e PROVIDO. (TJ-DF – APC nº 0020425-30.2010.8.07.0001, Relatora Leila Arlanch, Julgamento 03.09.2014, DJE 11.09.2014).

É o caso, também, do repasse das contribuições previdenciárias incidentes sobre a folha de pagamento dos empregados do condomínio à Previdência Social, cuja obrigação compete ao síndico.

Na hipótese de o sindico deixar de repassar à previdência social, por exemplo, as contribuições recolhidas dos empregados, no prazo e forma legal ou convencional, pode responder criminalmente com pena de reclusão de 2 a 5 anos, e multa, na forma disposta no art. 168-A do Código Penal, por crime de apropriação indébita previdenciária.

Situações como essas, que exsurgem ao longo da gestão condominial, acabam por deixar o síndico suscetível ao cometimento de condutas, comissiva ou omissiva, passível de gerar prejuízos ao condomínio e a terceiros, implicando em sua possível responsabilidade pessoal pela respectiva reparação dos danos causados.

Todos esses fatores podem resultar em demandas civis e criminais direcionadas à pessoa do síndico, como por:

  • Crimes contra o patrimônio – apropriação indébita previdenciária;
  • Crimes contra a honra – calúnia, difamação, injúria;
  • Dano ao condomínio – Multa decorrente de descumprimento contratual;
  • Cobrança ou exposição indevida de condôminos inadimplentes;
  • Realização de obras no condomínio sem autorização da assembleia;

Por tudo isso, não é demais dizer o quanto é recomendável que o síndico disponha de um suporte jurídico que o oriente e o previna destas situações, de forma a desenvolver uma gestão eficiente, pautada na legislação, distante de condutas comissivas ou omissivas passíveis de responsabilidade pessoal que possam lesar sua finança e também sua imagem e reputação.

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Direito condominial de A – Z: D – Dívidas

Uma das maiores dificuldades enfrentadas pelos síndicos e administrações de condomínio é a impontualidade de alguns condôminos com os pagamentos da taxa condominial.

De acordo com o art. 1.336 do Código Civil, o condômino deve contribuir para as despesas do condomínio, sob pena do pagamento dos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

Ocorre que, devido ao crescente número de desemprego e à situação de crise que acomete tantas pessoas, o percentual de inadimplência nos condomínios também aumenta, pois esta dívida é uma das primeiras que os condôminos deixam de pagar, já que os juros e multas resultantes do atraso de seu pagamento são muito menores frente a outras contas.

A inadimplência de alguns condôminos acaba por refletir em toda a coletividade, afinal o Condomínio precisa receber a integralidade de sua receita para conseguir honrar o pagamento de todas as contas de consumo e prestação de serviço, e quando isso não ocorre, faz-se necessário cortar gastos, suspender obras e serviço ou, em casos mais extremos, contrair débitos em nome do condomínio. Em alguns casos, ainda, há até a necessidade de criar rateios extras, e aí todos acabam sofrendo pelos que não pagam.

Vale ressaltar que, nos termos do art. 1.348, VII, do Código Civil, compete ao síndico cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas.

Diante deste cenário, os síndicos e administradores de condomínios tinham à disposição a cobrança judicial do débito para compelir os condôminos inadimplentes ao pagamento.

Pois bem, para a cobrança judicial do débito, o condomínio pode ingressar com ação de cobrança da dívida ou com ação de execução da dívida, sendo esta última a medida judicial menos morosa para o recebimento compulsório do débito, mas imprescindível de apresentação de título executivo extrajudicial fundado em obrigação certa, líquida e exigível.

Contudo, nem sempre é possível ao condomínio apresentar o título na forma exigida.

Com a vigência do novo Código de Processo Civil, os créditos referentes às contribuições de condomínio passaram a gozar do status de título executivo extrajudicial, dada a seguinte redação:

Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:

X – o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas;

Antes da referida alteração, o crédito em comento não gozava desse status, de forma que o condomínio deveria ingressar necessariamente com ação de cobrança judicial do débito, procedimento consideravelmente mais longo que a execução da dívida, pois depende de larga produção probatória apenas para constituição do título executivo judicial.

Todavia, para a execução judicial da dívida de condomínio não basta o status de título executivo extrajudicial conferido ao crédito em comento, é indispensável que a obrigação seja certa, líquida e exigível, sendo mesmo obrigatória a comprovação desses requisitos.

Nesse sentido dispõe o art. 786 do Código de Processo Civil:

Art. 786. A execução pode ser instaurada caso o devedor não satisfaça a obrigação certa, líquida e exigível consubstanciada em título executivo.

Segundo o professor Alexandre Freitas Câmara:

A obrigação cuja execução se postula deve ser certa. Significa isto dizer que só se pode promover a execução se todos os seus elementos constitutivos (credor, devedor e objeto) estiverem precisamente indicados. Caso o bem jurídico que constitui o objeto da obrigação seja um bem fungível, que precisa ser quantificado, será exigida não só a certeza, mas também a liquidez, ou seja, a precisa determinação da quantidade devida. Não se considera ausente esta característica da obrigação exequenda, porém, se sua apuração depender apenas de simples operações aritméticas (art. 786, parágrafo único). Por fim, a obrigação exequenda deve ser exigível. A obrigação é exigível quando seu cumprimento não está sujeito a termo, condição ou algum outro elemento que não lhe seja essencial (como, por exemplo, um encargo). CÂMARA, Alexandre Freitas. O novo processo civil brasileiro. 2ª ed. São Paulo: Atlas, 2016, p. 475.

Para tanto, os síndicos e administradores devem ficar atentos para fazer constar ao menos nas atas de assembleia a aprovação orçamentária com o valor exato da cota condominial pertinente às contribuições com as despesas de cada exercício de forma individual para cada unidade, tanto para as despesas ordinárias quanto para as extraordinárias.

Sem prejuízo de todo o exposto, temos que o meio mais adequado para solução dos conflitos relacionados à impontualidade condominial é mediante procedimento extrajudicial, viabilizando a possibilidade de o condômino retornar ao status quo ante, isto é, adimplente com suas obrigações condominiais, objetivando o equilíbrio harmonioso para a coletividade, sem a necessidade da utilização de atos judiciais expropriatórios, suscetíveis de consideráveis abalos na relação entre condôminos, síndicos e administradores nestes casos, bem como por ser menos oneroso para o condomínio que as medidas judiciais.

Assim, nunca é demais dizer o quanto é imprescindível contar com respaldo jurídico ativo, ou seja, é muito importante que o síndico seja assessorado juridicamente nos processos de cobrança, não só judicialmente, mas também nas negociações em âmbito amigável/extrajudicial, voltado para diminuir os custos do trabalho, além de acelerar o recebimento dos valores em atraso, preservando o equilíbrio e a harmonia condominial. Afinal, muitas vezes um bom trabalho de cobrança extrajudicial que mantenha contato com os inadimplentes negociando e propondo bons acordos é o que surte melhores resultados.

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Direito Condominial de A – Z: G – Garagem

As vagas de garagem em condomínio são tema de muitas dúvidas e discussões, ainda mais quando se trata de locação ou venda à pessoa que não mora no condomínio.

É normal que alguns condôminos que não utilizam a vaga de garagem queiram alugá-la ou, até mesmo, vendê-la, independentemente de suas razões pessoais para tanto.

Bom, quando a locação ou a venda é feita para outro morador dificilmente surge algum problema, ao contrário, geralmente acaba sendo solução para ambas as partes. Mas, quando é destinada para uma pessoa estranha ao condomínio, não morador, geralmente as discussões acontecem.

O principal ponto de discussão nesse último caso é quanto à insegurança que o livre acesso de pessoa estranha nas dependências do condomínio gera para a coletividade condominial, visto que o novo locador ou proprietário da vaga não seria necessariamente morador do edifício.

Antes da vigência da Lei 12.607/2012, que alterou o §1º, do art. 1.331 do Código Civil, os condôminos podiam vender ou alugar suas vagas de garagem livremente, mesmo que contra a vontade de todos os demais condôminos, pois assim facultava a legislação pertinente à matéria.

Assim preceituava o §1º, do art. 1.331 do Código Civil:

As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.

Ocorre que, com a entrada em vigor da referida lei, os condôminos foram vedados de dispor livremente de suas vagas de garagem, sendo proibida a locação ou venda para pessoa estranha ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.

Note como ficou a nova redação do §1º, do art. 1.331 do Código Civil:

As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.

Observa-se que, o silêncio da convenção acerca da possibilidade de locação ou venda da vaga de garagem implica em vedação, pois a legislação em vigor exige autorização expressa, senão o condômino não pode dispor livremente de sua vaga de garagem.

Ocorre que, em alguns casos específicos, há o interesse da grande maioria dos condôminos em dispor livremente de suas vagas de garagem, pois em nada alteraria suas rotinas em coletividade, mas encontram óbice na convenção de condomínio, que nada dispõe a respeito.

Assim, para viabilizar a satisfação do interesse da grande maioria dos condôminos nesse sentido, seria imprescindível instauração de assembleia para fazer constar autorização expressa para tanto na convenção de condomínio, que apenas poderia ser alterada por, pelo menos, dois terços dos votos dos condôminos, ressaltando-se que para instauração da assembleia devem ser observadas todas as formalidades exigidas pela respectiva legislação que regula os atos de sua validade, como já abordamos em outro artigo publicado em nosso blog.

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Direito condominial de A – Z: C – Convenção de condomínio

O dia a dia nos condomínios residenciais, comerciais e mistos é suscetível a considerável surgimento de conflitos entre aqueles que permeiam essa coletividade, carecendo de normas que regulem esse convívio e fomentem a harmonia e o equilíbrio nessa relação social.

É justamente aí que entra em cena a convenção de condomínio.

A convenção consubstancia o sistema jurídico que rege a convivência da coletividade condominial, estabelecendo os direitos e os deveres daqueles que integram essa relação: proprietários, possuidores e detentores das unidades que compreendem o condomínio.

Para o professo Silvio de Sávio Venosa:

O objetivo da convenção de condomínio é regular os direitos e deveres dos condôminos e ocupantes do edifício ou conjunto de edifícios. Trata-se da lei básica do condomínio. É ato normativo imposto a todos os condôminos presentes e futuros. (VENOSA, Sílvio de Salva. Direito Civil: Direitos Reais. 13ª ed. São Paulo: Atlas, 2013. 5v. p. 358).

Pois bem, inicialmente destacamos que a legislação estabelece como pressuposto de validade da convenção, além da forma escrita, um número mínimo de assinaturas dos titulares das frações ideais que compõem o condomínio que deve ser rigorosamente observado em sua formação, facultando que a materialização do ato seja mediante instrumento público ou particular.

Conforme disciplinam o art. 1.333 do Código Civil e o art. 9º da Lei 491/1964 a convenção deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais que compõem o condomínio, privilegiando, dessa forma, o interesse da maioria em detrimento do interesse da minoria.

Temos, portanto, que resta mais evidente a observância de dois critérios exigidos pelos dispositivos legais para validade da convenção, um subjetivo, correspondente aos sujeitos que podem subscrever a convenção, e outro objetivo, relativo ao quórum mínimo para aprovação da convenção.

Assim, cumprido os requisitos, a convenção torna-se incontinentemente obrigatória para todos os titulares de direito sobre as unidades que compõem o condomínio, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção, caso contrário, a convenção é passível de nulidade, tornando sem efeito todos os atos praticados desde sua formação, como já decidiu o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro:

APELAÇÃO CÍVEL.  Ação declaratória de nulidade de convenção condominial cumulada com pedido de restituição de valores cobrados a maior. Não se opera a decadência do direito da parte autora quanto à declaração de nulidade da convenção condominial, visto que se trata de ato nulo. Violação de norma cogente. Inobservância do quórum legal (dois terços das frações ideais) para alteração da convenção.   Forma de rateio das despesas comuns. A inércia dos autores em promover a presente demanda não configura o instituto da suppressio no que diz respeito à declaração de nulidade, não sendo razoável que o condômino fique vinculado ad aeternum ao ato reputado ilegal. (…) (TJRJ – Acórdão Apelação 0406956-03.2016.8.19.0001, Relator(a): Des. Jose Roberto Portugal Compasso, data de publicação: 10/04/2018, 9ª Câmara Cível).

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. NULIDADE DE CONVENÇÃO CONDOMINIAL. NATUREZA DA SENTENÇA. LIMITES SUBJETIVOS DA COISA JULGADA. A sentença que declara a nulidade de convenção condominial possui efeito ex tunc. Atos nulos que não podem gerar efeitos, diante da ausência dos seus requisitos de validade. Inteligência do artigo 104 do CC/2002. (…) (TJRJ – Acórdão Apelação 0019683-54.2015.8.19.0014, Relator(a): DES. CHERUBIN SCHWARTZ, data de julgamento: 05/02/2019, 12ª Câmara Cível).

Como destacado alhures, a convenção regula o convívio, fomentando a harmonia e o equilíbrio social nos condomínio mediante seu caráter normativo de cumprimento obrigatório, sendo fonte para solução dos conflitos que eventualmente surjam em seu contexto, entre seus atores.

Não obstante, vale ressaltar que o registro da convenção condominial no Cartório de Imóveis é imprescindível para sua oponibilidade contra terceiros, como preceitua o parágrafo único, do art. 1.333, do Código Civil, de forma que visitantes, por exemplo, apenas serão submetidos ao caráter normativo de cumprimento obrigatório da convenção com o registro desta no Cartório Imobiliário.

Acerca do seu conteúdo normativo, os arts. 1.332 e 1.334 do Código Civil, assim como o art. 9º, §3º, da Lei 491/1964 norteiam as questões que a convenção deve obrigatoriamente regular, deixando a critério das partes interessadas estipularem outras normas que entendam pertinentes, considerando que cada coletividade tem suas peculiaridades e necessidades.

Assim, é de máxima importância entender as peculiaridades da coletividade condominial para consubstanciação do conteúdo normativo de sua convenção, visando considerável abrangência sobre as inúmeras situações fáticas suscetíveis de acontecimento nas relações condominiais, todavia, sem afrontar toda a sistemática jurídica que regula a matéria, em vista da hierarquia das normas.

Por fim, registramos que, assim como para formação da convenção, a legislação exige para a alteração de conteúdo convencional que a aprovação seja feita por dois terços dos votos dos condôminos, como dispõe o art. 1.351 do Código Civil, evidenciando o caráter rígido em sua forma.

Desse modo, percebemos que a convenção de condomínio é um instrumento de grande relevância nesse universo, pois é nela que encontramos a resposta para a maioria dos conflitos sobrevindos da relação condominial, devendo observância de todos aqueles que estão submetidos à sua regência.

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Direito Condominial de A – Z: B – Barulho

Toc -toc-toc, tah-tah-tah, AAahhhhhhh, Pow-pow, au-au-au-au, vruuuummm, etc, etc….. São muitas as onomatopeias que ilustram os ruídos no dia a dia dos condomínios.

O barulho é um dos maiores pesadelos de quem mora em apartamento, pois normalmente todo som gerado por terceiro que interfere em nossa rotina causa algum tipo de desconforto.

São inúmeras as situações que geram ruído em um condomínio: obras, festas, discussões, conversas e risadas altas em horário inapropriado, crianças gritando, rádio com volume alto, cachorro latindo ou correndo no andar de cima, salto alto, objetos e brinquedos que caem frequentemente no chão, mudanças, eletrodomésticos ligados e serviços em geral tiram a paz de muitos condôminos.

Nessas circunstâncias, “B” de barulho normalmente resulta em “B” de briga, pois quando não são tomadas ações efetivas contra o quem produz o barulho indevido acaba-se por gerar motivo de muitas brigas entre os condôminos.

Intermediar essas relações conflituosas exige, além de muito pulso firme e postura política de quem gerencia o condomínio, domínio da legislação pertinente para aplicar a melhor medida cabível, agindo não só de maneira punitiva, mas, sobretudo, de maneira preventiva e instrutiva.

É dever de todo morador observar as normas do condomínio no que tange a emissão de ruído, os horários em que são permitidos e todas as limitações, e agir de acordo com as boas práticas para também esperar reciprocidade do vizinho.

É nesse sentido que o art. 1.336, do Código Civil estabelece, dentre os deveres dos condôminos, não utilizar o imóvel de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos demais possuidores, ou aos bons costumes.

Como punição ao condômino que descumpre reiteradamente os seus deveres de condômino, o art. 1.337, do Código Civil, estabelece o pagamento de multa de até o quíntuplo do valor da cota condominial, e, para o condômino antissocial, o parágrafo único deste mesmo dispositivo estabelece multa correspondente ao décuplo (dez vezes) da cota condominial, até ulterior deliberação da assembleia, que, inclusive, poderá adotar medida mais severa.

É importante dizer que a aplicação da penalidade deve ser precedida de notificação, bem como ratificada por assembleia, para evitar possíveis questionamentos judiciais e nulidade da aplicação.

Nesse sentido já decidiu o Tribunal de Justiça de São Paulo:

COBRANÇA DE MULTA CONDOMINIAL – CONDUTA ANTISSOCIAL – MULTAS DE VALOR CORRESPONDENTE AO QUÍNTUPLO E AO DÉCUPLO DA CONTRIBUIÇÃO CONDOMINIAL ORDINÁRIA, APLICADA SEM A OBSERVÂNCIA DO QUÓRUM LEGAL QUALIFICADO – NECESSIDADE DE CONVOCAÇÃO DE ASSEMBLEIA E DE OBSERVÂNCIA DE QUÓRUM QUALIFICADO DE TRÊS QUARTOS DOS CONDÔMINOS PARA A APLICAÇÃO DA MULTA PREVISTA PELO ART. 1.337 DO CÓDIGO CIVIL – COBRANÇA RECONHECIDA COMO ILEGÍTIMA EM PARTE. -Recurso provido em parte. (TJ-SP 10298316420158260224 SP 1029831-64.2015.8.26.0224, Relator: Edgard Rosa, Julgamento: 01/03/2018, 25ª Câmara de Direito Privado, Publicação: 01/03/2018).

 

É claro que a medida deve ser ponderada para não extrapolar a razoabilidade, afinal não é todo comportamento desagradável que é punível, sobretudo com a pena máxima.

O condomínio deve ter regras claras quanto a isso, expressas na convenção e regulamento interno, em canal visível, garantindo que sejam do conhecimento de todos os moradores, de forma que, na existência de problemas com barulhos, o morador, caso não tenha condições de tratar direto com o outro condômino inconveniente, deve informar ao responsável pelo condomínio e registrar a reclamação. O condomínio, na pessoa de seu representante, por sua vez, deve notificar o morador reclamado e solicitar cumprimento das normas, impondo, inclusive, as sanções legais, caso necessário.

Lógico que um pouco de paciência e bom senso ajuda muito para a boa convivência entre vizinhos, mas quando se trata de algo inconveniente e fora do comum, a questão deve ser tratada de maneira responsiva e regulamentada, sempre com respaldo jurídico para adoção da melhor resolução do conflito, evitando-se responsabilização civil e criminal por atitudes precipitadas e desmedidas.

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Direito Condominial de A – Z: A – Assembleia de Condomínio

Chegou o grande dia!

Você chega do trabalho, corre pra se arrumar e chegar na hora marcada. Confere se pegou tudo que deve levar, e tenta recordar todas as informações que já viu a respeito do evento. Esforça-se para controlar a ansiedade e a agitação. Chegando ao local, estranha o fato de ter pessoas de mais (ou de menos) e de todos se olharem pelos cantos. É notável um grande clima de tensão, desconfiança e nervosismo geral e já não se sabe mais o que esperar; afinal, tudo pode acontecer…

Este relato acima pode até parecer estranho, trecho de um livro de suspense ou drama de um encontro ruim, mas, em verdade, trata-se da tão falada Assembleia de Condomínio. Se para muitos já é estressante participar de reuniões para discutir assuntos de família, imagina participar anualmente da assembleia do condomínio, como acontece em tantos casos!

A assembleia condominial é um “evento” muito importante na vida de um condomínio, sobretudo tendo em vista que é a oportunidade de, dentre outras coisas, eleger, destituir e/ou substituir o síndico; aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas; alterar o regimento interno, a convenção, a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária; eleger o conselho fiscal; e, de deliberar quando das hipóteses de extinção do condomínio, tudo conforme disposto nos artigos 1.347 e 1.349 a 1.357, do Código Civil.

Com isso, perceba que a assembleia não é uma mera reunião de condôminos, um simples encontro entre vizinhos, mas consiste no órgão deliberativo do condomínio, que trata das discussões e decisões importantes sobre a coletividade condominial, de forma soberana.

Entretanto, é importante ressaltar que a assembleia condominial é permeada de vários requisitos e obrigações, devendo atender às formalidades previstas em lei e também em convenção, sob pena de nulidade.

Assim disciplina o professor João Batista Lopes:

A obrigatoriedade das deliberações da assembléia alcança todos os condôminos, mesmo os ausentes à votação e dos dissidentes. Para tanto, porém, impõe-se fiel observância às prescrições legais, seja no aspecto formal (regularidade da convocação, quorum etc.), seja no substancial (conteúdo das deliberações). A obrigatoriedade das deliberações não obsta, porém, à sua revogabilidade, porque o órgão que tem o poder de constituir tem, também, o de desconstituir. (Lopes, João Batista: Condomínio; 10. ed. rev, atual. e ampl. – São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2008, pág. 136).

Tomemos como exemplo a assembleia que deliberou a eleição do síndico sem que todos os condôminos tivessem sido devidamente convocados. Nessa hipótese a deliberação em comento seria passível de nulidade, diante das disposições previstas no art. 1.354, do Código Civil.

Podemos comentar, ainda, sobre assembleia que altera a convenção condominial com aprovação inferior a 2/3 dos votos dos condôminos. Neste caso a deliberação também seria passível de nulidade, pois nos termos do art. 1.351, do Código Civil, a alteração da convenção apenas pode ser aprovada por 2/3 dos votos dos condôminos.

Além do exposto, é preciso que a assembleia delibere em observância à Convenção de Condomínio, que, conforme preceitua o art. 1.334, do Código Civil, é quem determina a competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum exigido para deliberações.

Note-se que, as assembleias devem observar, além do quórum legal, aquele exigido na Convenção Condominial para deliberar sobre determinada matéria, sob pena de nulidade, como, inclusive, já foi decidido pelo Tribunal de Justiça de São Paulo.

APELAÇÃO DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE ASSEMBLÉIA CONDOMINIAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO – Sentença de procedência parcial Decadência e prescrição não configuradas – Litispendência corretamente afastada – Contratação de TV a cabo – Decisão tomada pela maioria dos condôminos presentes quando a convenção do condomínio exigia a unanimidade por se referir a implantação de benfeitorias voluptuárias – Decisão assemblear declarada nula – Devolução de todos os valores pagos pelo autor a esse título que se impõe – Retorno das partes à situação anterior – Sucumbência recíproca mantida, afastados pleitos de indenização por danos materiais e morais – Recurso adesivo do autor parcialmente provido e improvido o apelo do réu. (TJ-SP – APL: 18151820058260435 SP 0001815-18.2005.8.26.0435, Relator: Salles Rossi, Data de Julgamento: 09/11/2011, 8ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 11/11/2011)

Como se infere, é imprescindível que a assembleia cumpra com todos os pressupostos legais e os previstos em convenção condominial para devida validade e obrigatoriedade de suas deliberações.

Ademais, importa ressaltar que para o condômino participar e votar nas deliberações da assembleia é requisito que esteja quite com suas obrigações de pagamento com o condomínio, caso contrário não tem direito de votar e nem de participar nas deliberações da assembleia.

Como ponto importante, destacamos também a importância de constar em ata todos os itens indicados no edital de convocação e discutidos em assembleia, com o fim de registrar fidedignamente os acontecimentos. Além disso, faz-se imprescindível o cumprimento de todas as formalidades para validar os atos finais das deliberações condominiais.

Poucos são os casos em que a assembleia de condomínio é rito tranquilo e ordeiro. Frequentemente se torna um evento tenso e tumultuado, onde tudo pode acontecer, até mesmo, em casos mais extremos, agressões entre os participantes e intervenção policial. Não obstante, é direito de todo condômino participar da vida condominial ativamente, objetivando principalmente resguardar seus interesses patrimoniais frente à coletividade.

Registre-se que a assembleia é soberana, de forma que todos os condôminos e moradores estão submissos às suas deliberações, ainda que dela não tenham tomado parte.

Então, não é exagero dizer que contar com respaldo jurídico neste momento é fator de prevenção e cuidado com as ordens, os participantes e o Condomínio como um todo.

 

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Direito Condominial de A – Z

O convívio em comunidade não é prática fácil, e quem vive em condomínio sabe muito bem disso.  Há muitas vertentes envolvidas nas relações entre moradores e também frente ao Condomínio.

Pois bem, o dia a dia da coletividade condominial sofre diversas interferências que, se mal administradas, acabam por transformar o ambiente em um lugar de caos e desordem, de disputas intermináveis sobre direitos e garantias inerentes àqueles indivíduos.

É indiscutível que viver em um conjunto residencial tem sim suas vantagens, como por exemplo a segurança oferecida, sua estrutura física com piscina, quadra esportiva, salão de festas, dentre outros, que certamente são os principais fatores que colaboram para a decisão de morar em condomínio.

Por outro lado, é preciso lidar com questões adversas como barulhos, intrigas entre vizinhos, reclamações, decisões coletivas, espaços compartilhados e algumas limitações.

Diante deste cenário, visando cumprir nossa função social, compartilhando nossa experiência jurídica e vivência profissional em Condomínio, decidimos ventilar algumas questões relacionadas à essa convivência, sob a ótica do Direito, especialmente de acordo com o disposto nos artigos 1.331 a 1.358, do Código Civil, que trata do Condomínio Edilício, sobretudo numa linguagem de compreensão comum.

Desde já pontuamos a extrema necessidade de os Condomínios e Administradoras Condominiais contarem com respaldo jurídico em ações preventivas na solução de problemas coletivos, como também de os condôminos quanto às questões individuais, possibilitando a discussão do caso de forma justa, objetiva e com base em direitos e garantias, e não meras brigas relacionais exaustivas.

Com esse escopo,  publicaremos uma série de artigos, cujos títulos serão individualizados em ordem alfabética, contemplando de A a Z as polêmicas vivenciadas por quase todo condômino.

Claro que não será possível esgotar o tema, afinal a vida em condomínio possui diversas demandas, e cada caso com suas peculiaridades, mutáveis conforme a evolução social. Mas, procuraremos elencar o máximo dessas ocorrências, e trazer atualizações de acordo com as necessidades apresentadas.

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